Қазақша
Русский
ПОДЕЛИТЬСЯ
+7 (777) 001 44 99
Әлеуметтік желілер
Қазақстанның жылжымайтын мүлік нарығы жасырын түзету кезеңіне аяқ басты. Алда - іріктеу циклі күтіп тұр: мықты активтер нығайса, әлсіздері өтімділігін жоғалтады, ал орташалары баға бойынша бәсекеге түседі. Не нәрсеге назар аударған жөн? Бұл туралы TengriНоме авторлық бағанында жылжымайтын мүлік нарығының сарапшысы Виталий Шалаев айтып берді.
Қазақстанның жылжымайтын мүлік нарығы әлі де тұрақты сияқты көрінеді: хабарландырулардағы бағалар төмендей қоймады, құрылыс салушылар бағаны әлі де көтеріп жатыр, ал меншік иелері сатып алушыларды күтіп жүр. Шын мәнінде, нарық жасырын түзету кезеңіне өтіп кетті. Ол бағаның күрт төмендеуінен емес, өтімділіктің жоғалуы арқылы көрініп отыр.
Бүгінде басты мәселе - пәтердің қағаз жүзіндегі құны емес, оны айтарлықтай жеңілдіксіз сату мүмкіндігінде.
Кейінгі бірнеше жылда Қазақстанның жылжымайтын мүлік нарығы қарапайым логикаға бой үйреткен: баға өссе - нарық мықты. Алайда 2026 жылы бұл қағида енді жұмыс істемейді.
Көптеген сарапшының негізгі қателігі - нарықты біртұтас дүние ретінде қарастырып, тек хабарландырулардағы бағаларға сүйенуінде. Шындығында, бүгінде жылжымайтын мүліктің бірнеше бөлек нарықтары бар. Олар мүлдем басқа ережелермен жұмыс істейді.
Қазіргі ең үлкен қауіп - бағаның түсуі емес. Ең үлкен қауіп - өтімділік.
Сыртқы көрініс пен хабарландыруларға қарасақ, нарық салыстырмалы түрде тұрақты көрінуі мүмкін. Бірақ нақты нарықтың жағдайы сыртқы көріністен әлдеқашан алшақтап кеткен. Бүгінде жасырын түзету қалыптасып жатыр.
Krisha.kz сайтында бағаның төмендеуі шамамен бес пайыз болуы мүмкін. Алайда нақты мәмілелер көп жағдайда 10–20 пайыздық жеңілдікпен жасалып жатыр. Себебі қарапайым: бұрын нысан шамамен екі айда сатылса, бүгінде 6–8 айлық экспозиция мерзімі үйреншікті жағдайға айналып барады.
Бірақ не болып жатқанын түсіну үшін нарыққа цикл ретінде қарау керек.
Жылжымайтын мүлік нарығы әрдайым ұқсас модель бойынша дамиды:
Менің ойымша, Қазақстан дәл қазір осы кезеде - өтімділік коррекциясында тұр.
Бірінші себеп - халықтың табысы бағаның өсу қарқынына ілесе алмай жатыр.
Жыл қорытындысы бойынша ресми инфляция шамамен 12 пайыз болды. Бірақ тұтыну себеті тұрғысынан қарасақ, көптеген отбасы шығындардың өсуін ресми цифрлардан әлдеқайда жоғары деңгейде сезіп отыр.
Менің бағамдауым бойынша, үй шаруашылықтары сезетін нақты инфляция ресми статистикадан едәуір жоғары болуы мүмкін.
Бұл ретте халықтың табысы тұрғын үй құнына қарағанда айтарлықтай баяу өсіп жатыр. Іс жүзінде халықтың сатып алу қабілеті төмендеп жатыр. Бұл енді жылжымайтын мүлік құнының өсуіне сатып алушылар табысының өсуі негіз болмайтынын білдіреді.
Екінші себеп - халықтың несиелері. Олардың жалпы көлемі 25 триллион теңгеден асты. Мерзімі өткен берешек 1,1 триллион теңгеге жақындады.
Несие портфелінің айтарлықтай бөлігі тұтынушылық несиелерге тиесілі, олар актив жасамайды, бірақ отбасылардың болашақ табысына жүктеме түсіреді. Үй шаруашылықтары табысының басым бөлігі жаңа ірі сатып алулардың орнына ескі міндеттемелерді өтеуге жұмсалып жатыр.
Қарыз жүктемесі тек сұранысқа ғана емес, сонымен қатар отбасылардың бірнеше жылдық кезеңге жылжымайтын мүлік сатып алуды жоспарлау қабілетіне де әсер ете бастады.
Эконом-сегмент базалық сұраныс есебінен өмір сүруін жалғастырып жатыр. Бұл сегменттегі сауда-саттықты "Отбасы банкінің" ипотекасы қолдап отыр. Онда бағаның сақталуы немесе аздаған коррекция байқалуы мүмкін, бірақ әзірге ол салыстырмалы түрде тұрақты сегмент болып қала береді.
Қазіргі уақытта ең үлкен қысымды орта сегмент - "комфорт" пен "бизнес" кластары сезіп отыр.
Дәл осы жерде сұраныс басқа сегменттермен салыстырғанда айтарлықтай төмендеді. Дәл осы жерде бағалар негізсіз жоғары. Дәл осы жерде бәсекелестік ең жоғары деңгейде. Дәл осы жерде ұсыныс сатушыларға қысым жасай бастады.
Сатып алушылар саны азайды. Тұтынушылар сақ бола бастады. Ал шешім қабылдау циклі ұзарды.
Соңғы жылдары нарық сатушының логикасымен өмір сүрді. Бүгінде нарық біртіндеп сатып алушы фазасына өтіп жатыр. Көптеген меншік иесі мұны әлі байқаған жоқ. Тұрғын үй кешенінде бір уақытта жүздеген пәтер сатылған кезде, нарық сапамен емес, жеңілдікпен бәсекелесе бастайды.
Көптеген құрылыс салушы да қазіргі жағдайдың қалыптасуына үлес қосты. Ірі ойыншылардың бір бөлігі брендтің күші мен материалдардың сатып алу бағасының көтерілуін сылтауратып, шаршы метр құнын әлі де қымбаттатып жатыр.
Бұл ретте жекелеген жобалардағы бастапқы және қайталама нарық арасындағы алшақтық қазірдің өзінде 20 пайызға жетуі мүмкін.
Бөлек әңгіме - флиппер-инвесторлар.
2023–2025 жылдары бағаның тез өсуінен дәмеленген сатып алушылардың қарасы өте көп болды. Нәтижесінде нарықта бір-біріне ұқсас пәтерлер, бірдей жөндеу жұмыстары мен қайта сатудың ұқсас стратегиялары қаптап кетті.
Қазір мұндай инвесторлардың бір бөлігі мәселеге тап болды: сатып алу сатудан оңай болып шықты.
Бірақ нарықтағы басты өзгеріс - активті бағалау ережелерінің ауысуы. Бұрын нарық табысты шаршы метр бағасының өсуімен өлшейтін. Бүгінде басты көрсеткіш - өтімділік.
Ендігі негізгі метрикалар:
Шын мәнінде, нарық активтердің екі түріне бөлінді.
Коммодити-жылжымайтын мүлік:
Дефициттік активтер:
Дәл сондықтан luxury-сегмент басқа заңдылықтармен өмір сүреді. Мен үшін luxury миллион доллардан басталады. Мұндағы басты фактор - ипотека немесе жаппай сұраныс емес. Басты фактор - тапшылық.
Шын мәнінде сапалы нысандардың саны шектеулі. Жер де, премиум локациялар да шектеулі. Ал сатып алушылардың банк қаржыландыруына тәуелділігі төменірек.
Бұл әсіресе Алматыға қатысты. Алматы - Қазақстанның кішірейтілген көшірмесі емес. Бұл жылжымайтын мүлік нарығының ішіндегі жеке экономика.
Медеу ауданы, Әл-Фарабиден жоғары аумақтар, Таулы Гигант және шектеулі премиум-локациялардың тұрақтылық қоры жоғары, өйткені бұл жерлердегі ұсынысты шексіз ұлғайту мүмкін емес.
Менің 2028 жылға дейінгі болжамым төмендегідей:
2026–2028 жылдар - бұл қарқынды өсу циклі емес. Бұл - іріктеу циклі. Мықты активтер нығая түседі. Әлсіз активтер өтімділігін жоғалтады. Орташа өнім баға арқылы бәсекелесе бастайды.
Бүгінгі Қазақстанның жылжымайтын мүлік нарығының басты мәселесі - баға емес. Басты мәселе - өтімділік. Себебі нарық енді тек жылжымайтын мүлікке иелік еткеніңіз үшін ғана табыс бермейді. Қазіргі нарықта тек дұрыс таңдалған актив қана пайда әкеледі.
Таяу жылдары жылжымайтын мүлік иелері емес, тапшы активтердің иелері ұтады.
Автордың пікірі редакцияның көзқарасымен сәйкес келмеуі мүмкін
Аударған: Дина Шәріпхан