Инновациялық девелопменттегі көшбасшылық: күрделі жобалар идеядан іске қосылуға дейін қалай өтеді?

Қазіргі девелопмент тек тұрғын үй салумен шектелмейді. Нарық құрылыс компанияларынан кеңірек көзқарасты талап етеді: адамдарға тек пәтер емес, өмір сүруге, жұмыс істеуге, демалуға, білім алуға және қарым-қатынас жасауға ыңғайлы толыққанды орта қажет. Осындай жағдайда стратегияны, құрылысты, дизайнды, коммерцияны, сервисті және операциялық басқаруды бір жүйеге біріктіре алатын мамандардың рөлі артып келеді.

Инновациялық жобалар қалай іске қосылады, неге идеяның өзі мықты орындалусыз жеткіліксіз және жаңа буын project manager қандай дағдыларға ие болуы керек? Осы сұрақтар төңірегінде біз Орталық Азиядағы ірі девелоперлердің бірі BI Group компаниясында жаңа форматтағы жобалармен жұмыс істеген Арайлым Ескендірмен сөйлестік.

– Арайлым, бүгінде девелопмент өзгеріп жатыр деп жиі айтылады. Сіз бұл өзгерістің басты мәнін неден көресіз?

– Бұрын тұрғын үй жобасы көбіне нақты өлшемдермен бағаланатын: орналасқан жері, пәтердің ауданы, құрылыс сапасы, аула, тұрақ орны. Қазір бұл жеткіліксіз. Адамдар тұрғын үй кешенін жеке ғимарат ретінде емес, күнделікті өмір сүретін орта ретінде қарай бастады.

Қазіргі тұрғын өзіне: "Менің пәтерім қандай?" деген сұрақпен ғана шектелмейді. Ол: "Балам қайда дамиды? Үйге жақын жерде қайда жұмыс істей аламын? Кофехана, спорт аймағы, демалыс орны, кездесуге арналған бөлме, қауіпсіз әрі түсінікті инфрақұрылым бар ма?" деп ойлайды. Сондықтан девелопмент "объект салу" логикасынан "өмір сүруге қолайлы экожүйе құру" логикасына өтіп жатыр.

Бұл жаңа құзыреттерді талап етеді. Мамандар тек құрылыс процесін емес, тұрғындардың мінез-құлқын, сервисті, маркетингті, коммерциялық инфрақұрылымды, жобаның операциялық моделін және оның ұзақ мерзімді құнын түсінуі керек.

Арайлым Ескендірмен сұхбат, жылжымайтын мүлікті дамыту және инновациялық жобаларды басқару саласындағы сарапшы

– Жылжымайтын мүліктегі инновациялық жоба дегеніміз не? Бұл міндетті түрде технология ма?

– Әрқашан олай емес. Инновация дегеніміз тек smart-жүйелер, цифрлық шешімдер немесе жаңа технологиялар емес. Кейде ең маңызды инновация – кеңістікті пайдаланудың жаңа форматы.

Мысалы, тұрғын үй кешенінің ішінде жай ғана коммерциялық орын емес, коворкинг, балаларға арналған белсенділік, спорт, кофехана, шеберлік сабақтары, кітапхана және адамдардың араласуына арналған аймақтар біріктірілген көпфункционалды кеңістік пайда болса, бұл да инновация. Себебі жылжымайтын мүліктің функциясы өзгереді.

Мен үшін инновациялық жоба – әдемі кеңістік жасау ғана емес. Бұл адамдардың күнделікті өміріне әсер ететін жаңа модель құру: тұрғындар уақытын қалай өткізеді, бір-бірімен қалай байланысады, қандай сервистер алады және өздері тұратын жермен қандай байланыс сезінеді.

– Мұндай жобаларды іске қосудың ең үлкен қиындығы неде?

– Ең үлкен қиындық – жаңа форматтарда дайын шаблон болмайды. Нұсқаулықты алып, сол бойынша қайталау мүмкін емес. Көп жағдайда модельді нөлден құруға тура келеді.

Алғашында тек идея болады. Бірақ идея мен нақты жұмыс істейтін нысанның арасында үлкен жол жатыр: аудиторияны талдау, концепция, бюджет, жоспарлау, дизайн, мердігерлер, сатып алу, жөндеу, команда, маркетинг, ашылу, операциялық модель, қаржылық логика және пайдаланушылардан кері байланыс.

Әр кезеңде нақты сұрақтар туындайды: кеңістіктің қызметі түсінікті ме, адамдарға ыңғайлы бола ма, ашылғаннан кейін оны кім басқарады, келушілер ағынын қалай қалыптастырамыз, бюджеттен қалай шықпаймыз, бұл форматты басқа тұрғын үй кешендеріне қалай бейімдейміз? Сондықтан инновациялық жоба тек шығармашылықты емес, өте мықты орындау тәртібін талап етеді.

– Осындай жобаларда project manager қандай рөл атқарады?

– Инновациялық девелопменттегі project manager – жобаның әртүрлі бөлігін бір жүйеге біріктіретін адам.

Сәулетші жобалық шешімдерге жауап береді. Дизайнер кеңістіктің визуалды және функционалды ортасын қалыптастырады. Құрылысшылар нысанды іске асырады. Маркетинг командасы оны нарыққа танытады. Операциялық команда ашылғаннан кейінгі жұмысқа жауап береді. Қаржы бөлімі бюджет пен көрсеткіштерді бақылайды. Бірақ осы бағыттардың арасында байланыстыратын орталық болмаса, жоба тұтастығын жоғалтуы мүмкін.

Project manager жобаны идеядан бастап пайдалану кезеңіне дейін толық көруі керек. Ол жоспарлау кезіндегі шешім кейінгі операциялық жұмысқа қалай әсер ететінін, дизайн адамдардың мінез-құлқына қалай ықпал ететінін, бюджет сапаға қалай әсер ететінін және мерзімдер жобаның қабылдануына қалай әсер ететінін түсінуі қажет.

Инновациялық жобаларда белгісіздік жағдайында шешім қабылдай білу өте маңызды. Себебі сіз көбіне дайын модельді қайталамайсыз, оны бірінші рет жасап шығасыз.

– Мұндай жобалар көшбасшылықтың басқа түрін талап ете ме?

– Иә. Мұнда тек мерзім мен тапсырмаларды бақылау жеткіліксіз. Команданы белгісіздік арқылы алып жүру керек.

Жаңа жобада сұрақ көп болады: бұл не үшін қажет, қалай жұмыс істейді, кім пайдаланады, өзін ақтай ма, қандай тәуекелдер бар? Көшбасшы тек тапсырма беріп қана қоймай, жобаның мағынасын түсіндіруі, команданың назарын ұстап тұруы, әртүрлі мамандарды біріктіруі және идеяны нақты нәтижеге жеткізуі керек.

Мен үшін мұндай жобалардағы көшбасшылық – бір уақытта стратег әрі практик болу. Үлкен мақсатты көру керек, бірақ ұсақ детальдарды да түсіну маңызды: адамдар кеңістікке қалай кіреді, қай жерде тоқтайды, жарық пен дыбыс қалай жұмыс істейді, кесте қалай жасалады, нысанды кім ашады, келуші қайда бару керегін қалай түсінеді.

Инновация үлкен идея күнделікті өмірге ыңғайлы тәжірибе болып енген кезде ғана табысты болады.

– Неліктен кейбір әдемі жобалар ашылғаннан кейін жұмыс істемей қалады?

– Өйткені кейде жоба жұмыс істейтін жүйе ретінде емес, әдемі сурет ретінде жасалады.

Әдемі интерьер, күшті бренд, сапалы рендер жасауға болады. Бірақ кім және не үшін пайдаланатыны ойластырылмаса, кеңістік бос қалуы мүмкін. Кеңістік тек эстетикалық емес, түсінікті, қолжетімді, функционалды және басқарылатын болуы керек.

Көп кездесетін қате – ашылғаннан кейін жоба өздігінен "өмір сүріп кетеді" деп ойлау. Іс жүзінде олай болмайды. Бағдарлама, іс-шаралар, команда, сервис, тұрғындармен тұрақты байланыс, келушілерді талдау және функцияларды уақытында түзету қажет.

Ашылу – финал емес. Бұл жобаның нақты өмірінің басталуы.

– Мұндай жобаларды басқаратын маманға қандай қасиеттер қажет?

– Біріншіден, жүйелі ойлау керек. Құрылыс, дизайн, қаржы, маркетинг және эксплуатация қалай байланысатынын көре білу маңызды.

Екіншіден, икемділік қажет. Жаңа жобаларда бәрін алдын ала болжау мүмкін емес, сондықтан тез бейімделе білу керек.

Үшіншіден, нәтижеге жауапкершілік қажет. Тапсырманы жай ғана беріп қою жеткіліксіз. Жобаны нақты жұмыс істейтін деңгейге жеткізу керек.

Төртіншіден, коммуникация маңызды. Девелопментте қатысушылар көп: басшылар, мердігерлер, дизайнерлер, жалға алушылар, тұрғындар, маркетологтар, операторлар. Әрқайсысымен түсінікті тілде сөйлесу қажет.

Бесіншіден, адамдарды түсіну керек. Жылжымайтын мүлік есеп пен презентация үшін емес, нақты өмір үшін жасалады. Адамдардың кеңістікті қалай пайдаланатынын түсінбесеңіз, табысты жоба жасау қиын.

Сурет: Кейіпкердің жеке мұрағатынан

– Инновациялық жобаның табысын қалай бағалайсыз?

– Мен үшін табыс – жобаның нақты өмірде жұмыс істей бастауы.

Нысанды уақытында ашу маңызды. Бірақ одан да маңыздысы – адамдардың оны пайдалана бастауы, кеңістіктің олардың күнделікті өмірінің бір бөлігіне айналуы, тұрғындарға пайда әкелуі және девелопер үшін де мағынасы болуы.

Табысты келушілер саны, пікірлер, қайталама келу, тұрғындардың қатысуы, қаржылық көрсеткіштер, басқа жобалардың қызығушылығы және масштабтау мүмкіндігі арқылы көруге болады. Бірақ материалдық емес көрсеткіш те бар: тұрғындар кеңістікті "өзіміздікі" деп қабылдай бастағанда, жоба жай ғана нысан емес, қауымдастық өмірінің бір бөлігіне айналады.

– Девелоперлер неге мұндай форматтарға инвестиция салуы керек?

– Себебі нарықтағы бәсеке өзгеріп жатыр. Тек үй салып, пәтер сату жеткіліксіз. Адамдар жобаның ұсынатын өмір салтын салыстырады.

Коммерциялық және әлеуметтік инфрақұрылым тұрғын үй кешенінің құнын арттырады. Ол жобаны ыңғайлы, тірі, тартымды етеді. Бұл тұрғындардың лоялдылығына, бренд беделіне, ауданның қабылдануына және ұзақ мерзімді бәсекеге қабілеттілікке әсер етеді.

Тек құрылыс туралы ойлайтын девелопер қысқа мерзімде ұтуы мүмкін. Ал өмір сапасын ойлайтын девелопер әлдеқайда тұрақты әрі мықты өнім жасайды.

– Девелопменттің болашағын қалай көресіз?

– Менің ойымша, болашақ жылжымайтын мүлік, сервис және өмір салтын біріктіретін жобаларға тиесілі.

Тұрғын үй кешені ғимараттар жиынтығы ретінде емес, толыққанды экожүйе ретінде қабылданады. Онда жұмысқа, балалардың дамуына, демалысқа, спортқа, қарым-қатынасқа, жергілікті бизнеске, мәдени іс-шараларға және күнделікті сервистерге арналған орындар болуы керек.

Сондай-ақ күрделі әрі пәнаралық жобаларды іске қоса алатын project manager мамандарының рөлі артады. Өйткені девелопмент барған сайын күрделеніп келеді. Енді тек салу жеткіліксіз. Жобаны ойлап табу, іске қосу, басқару, жандандыру және масштабтау қажет.

– Инновациялық девелопментте дамығысы келетін жас мамандарға қандай кеңес берер едіңіз?

– Бір ғана функциямен шектелмеу керек. Егер сіз девелопментте жұмыс істесеңіз, тек өз бағытыңызды ғана емес, жобаның бүкіл өмірлік циклін түсінуге тырысыңыз.

Құрылысты, дизайнды, қаржыны, маркетингті, клиент тәжірибесін және операциялық басқаруды зерттеңіз. Адамдардың кеңістікті шын мәнінде қалай пайдаланатынын бақылаңыз. Сұрақ қойыңыз. Дайын шаблоны жоқ жобалардан қорықпаңыз.

Ең күрделі жобалар көбіне ең үлкен кәсіби өсім береді. Дәл сондай жобаларда адам жай ғана тапсырма орындаушы емес, жаңа шешім жасай алатын маман ретінде қалыптасады.

Қорытынды

Арайлым Ескендірдің тәжірибесі қазіргі девелопментке жаңа типтегі мамандар қажет екенін көрсетеді. Олар тек құрылыс процесін ғана емес, адамдардың өмір сапасын арттыратын толыққанды ортаны құруды басқара алуы керек.

Инновациялық жылжымайтын мүлік жобалары стратегиялық ойлауды, практикалық көшбасшылықты, пәнаралық үйлестіруді және тұрғындардың нақты қажеттіліктерін терең түсінуді талап етеді. Нарық өмір сапасына көбірек мән берген сайын, Real Estate Development and Innovation Project Manager рөлі жай ғана басқарушылық қызмет емес, болашақ қалалар үшін стратегиялық маңызы бар бағытқа айналып келеді.