Қазақша
Русский
Қазақстандықтардың басым бөлігі салынып жатқан баспананы сатып алу кезінде құрылыс салушының сату бөлімінде көргендеріне немесе буклеттерге сүйенеді. Бірақ дайын болған үй жарнамада сипатталғанға сәйкес келмей жатады. Сатып алушылар арасында "бизнес-класс" санатындағы тұрғын үй үшін ақша төлеп, нәтижесінде "экономға" көбірек ұқсайтын үй алғаны туралы шағымдар жиілеп кетті. TengriHome тілшісі мұның себебін, сатып алушылар өздерін қалай қорғай алатыны және құрылыс салушыдан уәде етілгенді талап етуге немесе өтемақы алуға болатынын анықтап көрді.
Бұл материалға әлеуметтік желілерде құрылыс кезеңінде сатып алынған пәтерлердің сапасына көңілі толмаған тұрғындардың шағымдарының жиілеуі себеп болды. Олардың негізгі уәжі: бізге басқа нәрсе уәде етілді, ал соңында алғанымыз әлдеқайда нашар болып шықты.
Әдетте бұл былай болады: адамдар сату бөлімдерінде құрылыс алаңына бармай-ақ буклеттерді, макеттерді және 3D-визуализацияларды тамашалайды. Менеджерлер сатып алушыларға олар көргісі келетін нәрсені - әдемі әрленген, көліксіз аулалары, тамаша балалар ойнайтын алаңқайлары, құлпырған көгалдары мен биік ағаштары бар "комфорт+" немесе "бизнес" класты болашақ үйін таныстырады. Тағы бір міндетті тармақ - саябаққа немесе тауға қарайтын көрініс. Тұрғын үй сатып алу кезіндегі үміт пен шындықтың неге үйлеспейтінін талдап көрейік.
Үміт пен шындық: сатып алушылардың уәжі
Бірінші оқиға. "Бұған маркетологтар кінәлі"
2023 жылы алматылық Нұргүл Мырзабаева әлеуметтік желілерден "EPC group" компаниясы салып жатқан "Melody" ТҮК жарнамасын көреді.
Кейіпкеріміздің айтуынша, құрылыс салушының сайтында болашақ кешен тұрақжайы, жабық аумағы, саябаққа қараған көрінісі, "жоғары сапалы әрлеуі және ойластырылған инженерлік шешімдері" бар бизнес-класс нысаны екені көрсетілген.
"Сату бөлімінің менеджері кездесу кезінде болашақ тұрғын үй кешені бес қабатты "бизнес-класс" үйлер болатынына сендірді. Сондай-ақ кеңседе кейбір пәтерлердің терезелері осы жерде құрылыс компаниясы салатын саябаққа қарап тұратынын айтты. Рас, мұндай пәтерлердің бағасы жоғары болды. Бірақ біз бұл үшін артық төлеудің мәні бар деп ойладық", - деп еске алады Нұргүл.
Ал соңында бес қабатты үйлердің орнына жаңа қоныстанушылар алты қабатты үйлерді көрген. Нұргүл суреттерді көрсете отырып, кіреберістер мен кіру тобы тар, қолайсыз болып шыққанын айтады, ал рендерде оларға кең әрі жайлы холл көрсетілген екен.
Әрлеу жұмыстарының сапасы да көңіл көншітпейді, дейді Нұргүл.
Ең бастысы - көрінісі үшін сатып алушылардан қосымша ақы алынған саябақ мүлдем болмай шықты. Оның орнына, кейіпкеріміздің қынжылысына орай, терезеден жоғары вольтты электр желілері (ЭЖ) көрініп тұрады.
"Сымдар басында-ақ бар еді, бірақ сату кеңсесінде үйді пайдалануға бергенге дейін оларды жер астына жасырамыз деп сендірді. Бірақ олай болмады. Енді адамдар олардың гуілін тыңдап отыр. Мен де көптеген пәтер иелері сияқты өз наразылығымды білдірдім, қабылдау актісіне әлі күнге дейін қол қойған жоқпын", - дейді Нұргүл.
Тұрғындарды құрылыс салушының шағымдарға берген жауабы тіпті таңғалдырды. Мырзабаеваның айтуынша, компания өкілі кездесуде: электр желілері мәселесі оларға қатысты емес екенін, өйткені олар тек құрылыс салушы екенін айтқан. Ал саябақ салуға әкімдік рұқсат бермеген-мыс - рұқсат алынған бойда компания көгалдандырумен айналысады екен. Бірақ әлі күнге дейін бірде-бір ағаш егілмеген, деп нақтылайды кейіпкеріміз.
"Оның үстіне кейінірек әкімдік өкілі келіп, құрылыс салушы құрылысқа рұқсат сұрағанда бизнес-класс нысанын салып, өзен жағасындағы саябақты абаттандыратынын айтқанын жеткізді", - деп қосты ол.
Нұргүлді одан бетер ашуландырғаны - құрылыс салушының ешкімге бизнес-класс уәде етпегені туралы сөзі болды. Оның айтуынша, компания өкілдері "бизнес" класты олар емес... делдалдық қызмет көрсету шарты аясында мердігер ретінде тартылған сату бөлімі мен маркетологтар жарнамалап, сатқанымен түсіндірген.
"Мен осы мәселе бойынша құрылыс салушыға сұрау салдым. Олар маған 2024 жылдың наурызында-ақ серіктестік тарапынан "HomEx Global" ЖШС-не (ТҮК-ті ілгерілетумен айналысатын мердігер ұйым) кез келген жарнамалық және ақпараттық материалдарда "бизнес-класс" терминін пайдалануды тоқтату туралы ресми хабарлама жіберілгенін айтты. Аталған ұйым жүзеге асыратын жарияланымдардың, жарнамалық хабарландырулардың және кеңестердің мазмұнына "HomEx Global" ЖШС-нің өзі жасалған шарт аясында жауапты болады", - деп түйіндеді Нұргүл.
Осы "Melody" ТҮК-дегі тағы бір пәтер иесі Шолпан Сүлейменова сатылым 2023 жылғы қазанда басталғанын айтады. Ал мердігер ұйымға ескерту, көріп отырғанымыздай, 2024 жылдың наурызында берілген.
Қазір тұрғындар өтемақы алу үшін алғашқы қадамдарын жасап жатыр.
"Біз құрылыс салушыға соталды шағым жаздық. Егер біздің сотқа дейінгі талабымызбен келіспесе, әрине, сотқа жүгінеміз. Біз өтемақы алуға құқығымыз бар деп санаймыз. Заңгеріміз де солай есептейді", - деп түсіндірді пәтер иелерінің ұстанымын Шолпан Сүлейменова.
"Investment groups" құрылыс салушысының көзқарасы
Бұл ретте EPC Group - бас мердігер, ал жобаның тапсырыс берушісі "Investment groups" ЖШС екенін атап өткен жөн. Біз дәл соларға жағдайға қатысты түсініктеме беруді сұрап сауал жолдаған болатынбыз.
ЖШС біздің сұрақтарымызға жауап берді.
Жоғары вольтты желілер (ЖВЖ) және саябақ туралы
Компания мәліметінше, Алматы мәслихатының 2024 жылғы 29 қарашадағы шешімімен "Алматы қаласының электр желілерін 2030 жылға дейін дамытудың, 2040 жылға дейінгі перспективасы бар жоспары" бекітілген және оның негізгі міндеттерінің бірі ретінде қала арқылы өтетін әуе ЖВЖ-ны кабельдік түрге ауыстыру көрсетілген.
"Ашық дереккөздерде әкімдіктің "Қарғалы" өзені арнасын Жандосов көшесінен Рысқұлов даңғылына дейін реконструкциялауды жүзеге асырып жатқаны туралы ақпарат бар екенін атап өтеміз, бұған өзен арнасының бойындағы саябақ аймақтарын абаттандыру да кіреді", - делінген ЖШС жауабында.
Осылайша, құрылыс салушы әуе электр желілерін көшіру және ТҮК жанындағы саябақты жабдықтау мәселелері қала мен аудан әкімшілігінің құзырында екенін аңғартады.
"Қосымша ретінде, серіктестік тарапынан саябақтың жоқтығы үшін өтемақы төлеу қарастырылмағанын хабарлаймыз, өйткені саябақты жабдықтауды Наурызбай ауданының әкімшілігі жоспарлаған және бұл жұмыс кездесулері мен жиналыстарда айтылған".
Сондай-ақ, ЖШС сауалға берген жауабында ТҮК-ге іргелес аумаққа жасыл желектер мен бұталар отырғызып, абаттандыруға көмек көрсететінін атап өткен.
"Қазір электр желілері қашан алынатыны, тереземіздің алдында саябақ қашан пайда болатыны немесе ол мүлде бола ма, жоқ па, ешкімге нақты түсініксіз болып тұр. Бәрі жауапкершілікті бір-біріне сілтеп жатқандай әсер қалдырады. Олай болса, тұрғын үйді сатқан кезде мұның бәрін жарнамалаудың қажеті бар ма еді? Өйткені адамдар саябақ көрінісі бар пәтерлерді жоғары бағаға, болашақта емес, дәл қазір сол көрініспен өмір сүргісі келгендіктен сатып алды ғой", - деп ойын бөлісті Нұргүл Мырзабаева.
Тұрғын үй кластары туралы
Анағұрлым маңызды мәселе - тұрғын үй класына келетін болсақ, директор Динара Байымбетованың қолы қойылған "Investment groups" ЖШС жауабында былай делінген: Melody ҚР 3.02-101-2012 "Көппәтерлі тұрғын үй ғимараттары" Ережелер жинағының көрсеткіштеріне сәйкес (бұл сәулет, қала құрылысы және құрылыс саласындағы мемлекеттік нормативтер) екінші класқа жатады.
Бұдан әрі ережелерге сәйкес бұл класс нені білдіретіні егжей-тегжейлі сипатталған. Параметрлер өте көп, сондықтан біз негізгілерін келтіреміз:
- бір адамға шаққандағы тұрғын үй көлемі - 25 шаршы метрге дейін,
- тұрғын бөлмелер саны - бірден алтыға дейін,
- асүй бөлмелерінің минималды ауданы - кемінде 12 шаршы метр,
- төбелердің биіктігі - үш метр,
- тұрақ орындарының саны - бір пәтерге бір орыннан, тұрғын үй кешенінің жерасты паркингінде барлығы 689 машина орны бар,
- әр кіреберіс бір лифтпен жабдықталған,
- ТҮК тәулік бойы бейнебақылаумен қамтамасыз етілген,
- қасбеті дизайнерлік шешімдерді қолдана отырып жасалған және т.б.
Құрылыс салушы әрбір тармақты сипаттай отырып, осы категориялардың барлығы тұрғын үйдің екінші класына сәйкес келетінін ерекше атап өтеді. Және былай деп толықтырады:
"Жоғарыда айтылғандардың негізінде, "Melody" ТҮК-ін біржола II классқа жатқызуға болады, бұл "бизнес-класс" параметрлеріне сәйкес келеді. Сонымен қатар, Қазақстанда тұрғын үй класын көрсету үшін көптеген жылдар бойы заңнамалық тұрғыда бекітілмеген ("эконом", "комфорт", "бизнес" және "элит") терминология кеңінен қолданылып келеді, ол қолданыстағы заңнамаға қайшы келмейді, ресми классификацияны алмастырмайды, тек толықтырады және маркетингтік позициялау болып табылады", - делінген жауапта.
Біз бұл ақпаратты ТҮК пәтер иелеріне жеткізгенімізде, олар былай деп жауап берді:
"Менеджермен кездескенде үйдің нақты екінші класты екені туралы ештеңе естімедік. Мұндай класс туралы бірінші рет естіп тұрмын. Бәлкім, ең басында бұл тұрғын үйдің екінші класы екенін, оның нақты белгіленуі мен параметрлерін түсіндіру керек пе еді?" - дейді Нұргүл Мырзабаева.
Тұрғын үйдің "эконом", "комфорт", "бизнес" және "элит" кластары жоқ
Мұндай жағдайлар үлескерлер мен жаңа тұрғын үй кешендерінен пәтер алушылар жиі тап болатын мәселенің бетін ашады - бұл тұрғын үй кластарына қатысты түсініспеушілік, бірақ бұл туралы нақты әңгіме аз айтылады. Бұған дейін TengriHome осы тақырыпта кеңейтілген материал жариялаған болатын:
Қазақстандық құрылыс салушыларды тұрғын үй санаттарын сақтауға қалай мәжбүрлеуге болады?
Қысқаша айтқанда, Қазақстанда тұрғын үй кластары ресми түрде бар, бірақ олар нарық үшін түсінікті әрі міндетті жүйе ретінде жұмыс істемейді.
- Біріншіден, кластардың өзі (I–IV және шағын габаритті тұрғын үй) құрылыс нормаларында бекітілген, бірақ олардың көптеген параметрлерінақты жазылмаған немесе мүлдем құрылыс салушының еркіне қалдырылған - мысалы, сипаттамалардың бір бөлігі "жобалау тапсырмасымен" анықталады. Бұл девелопер жобаға нақты қандай элементтерді қосуды өзі шешетінін және нәтижесінде бір кластағы үйлердің әр түрлі болуы мүмкін екенін білдіреді.
- Екіншіден, нарықта параллельді, бейресми жүйе қолданылады - "комфорт", "бизнес", "элит" сияқты маркетингтік атаулар. Олардың заңдық күші жоқ, бірақ құрылыс салушылар мен сатушылар дәл осы терминдерді қолданады.
Нәтижесінде ресми классификация сату жүйесінде іс жүзінде көрінбейді, ал тұрғын үйдің деңгейі нысанның нақты сипаттамаларына сәйкес келмеуі мүмкін маркетинг арқылы анықталады. Бұл кейбір құрылыс салушыларға немесе олар сату үшін жалдайтын мердігерлерге стандарттарды өз бетінше түсіндіруге мүмкіндік береді. Ал сатып алушыда өзінің нақты не алатыны туралы айқын түсінік болмайды.
Екінші оқиға. "Мұны біз уәде еткен жоқпыз"
Осы қайшылықтар басқа сатып алушылардың басынан өткен жағдайда да көрініс тапты. "Qazaq Stroy" компаниясының "Jeti Qazyna" ТҮК-нен пәтер алғандардың де үміті ақталмады. П. Валерияның айтуынша, бұл тұрғын үй кешенінде сату 2023 жылғы мамырда басталған, ал өзі 2024 жылы сатып алған. Бірақ кейіпкеріміздің сөзіне сенсек, әлі күнге дейін оның көршілерінің ешқайсы қоныстойын тойламаған.
"Келісімшартта тапсыру мерзімі тоғыз айға шегерілуі мүмкін екені жазылған. Бірақ бұл ескертуді есепке алғанның өзінде барлық мерзім өтіп кетті. Жақында бізге құжаттарды аптаның аяғына дейін береміз деп тағы уәде берді, бірақ бұған дейін де талай рет айтқан болатын. Біз компанияда құжаттармен қиындықтар туындаған болуы мүмкін және соның салдарынан құрылыс салушы үйді пайдалануға бере алмай жатырма деп күдіктенеміз", - дейді Валерия.
Валерияның айтуынша, тұрғын үй құжаттарының жоқтығы жалғыз мәселе емес. Сату бөлімінде уәде етілген көптеген нәрселер тек сөз жүзінде қалған:
"Жоба сипаттамасында төбе биіктігі үш метр болады деп көрсетілген. Іс жүзінде биіктік әр жерде әртүрлі. Менің пәтерімде 2,9 метр. Қазір бізге құрылыс салушы тегістеусіз (стяжка) үш метрді меңзеген деп түсіндіріп жатыр. Сонда біздегі тегістеу қабаты 10 сантиметр болғаны ма? Тіпті төбе биіктігі 2,6 метрден 2,7 метрге дейінгі үйлер бар. Онда қанша болғаны? Ол адамдарға үй пайдалануға берілгеннен кейін сотқа жүгіне алатындарын айтқан".
Сондай-ақ көптеген адамның осы ТҮК-тен пәтер алу туралы шешіміне аумақта өз мектебі, балабақшасы, жеке паркі мен серуендеу аллеялары болады деген уәде әсер еткен. Валерия бізге өзінде сақталған презентацияны көрсетті:
"Мектеп пайда болды, бірақ балабақша мен парк әлі жоқ. Мен қаланың Бас жоспарын қарадым, біздің маңымызда саябақ аймағы мүлдем қарастырылмаған. Қазір айнала - шаң мен құрылыс жұмыстары. Жалпы, бұл жерде қандай абаттандыру болатынын елестету қиын. Бірақ презентацияда жасыл желектердің көп болғаны, түрлі спорт алаңдары болғаны есімізде".
Бірақ бәрінен де халықты кіреберістердің жағдайы ренжітті, дейді П.Валерия. Жарнамалық суреттерде олар стильді, ашық түсті, қосымша жарығы мен суреттері бар болып көрсетілген. Бірақ іс жүзінде қаптамасы мен интерьері қарапайым: тек ақ қабырғалар ғана. Құрылыс салушы: барлық пәтер иелері көшіп келіп, жөндеуді аяқтаған соң, компания кіреберістерді рендердегідей етіп қаптайды деп айтқан.
"Бірақ көптеген адам бұған сенбейді. Компания өзінің басқа ТҮК тұрғындарына да осындай уәде бергенін, бірақ соңында кіреберістердің "дизайны" сол күйі қалғанын білемін", - дейді ол.
Валерияның өзі жобалаумен айналысады және иллюстрацияны дәлме-дәл орындау мүмкін емес екенін түсінеді. Бірақ кіреберістерді ең болмағанда ыңғайлы етіп жасау керек емес пе еді?
"Дизайны мейлі ғой. Кіреберістерінің тарлығы сондай, жиһазды, мәселен, сол баяғы диванды қалай кіргізетінімізді білмеймін. Табалдырықтан аттай бере қабырғаға тірелетін тұстары бар. Сосын солға бұрылып, лифт холына дейін сатымен жоғары көтерілесің. Оның үстіне, кіреберіс аузындағы төбенің биіктігі шамамен 2,1–2,2 метрдей ғана", - дейді Валерия бізге кіреберістің видеосын көрсетіп.
Ең бастысы, дейді ол, көптеген шағымдарға қатысты құрылыс салушы "Melody" ТК жағдайындағыдай пәтер сатумен айналысқан компанияға сілтеме жасайды.
"Олар көптеген кемшіліктер үшін бұрын сату бойынша серіктес болған компанияны кінәлайды. "Көп нәрсені уәде еткен біз емес, солар" дейді-міс. Бірақ бұл маған оғаш көрінеді, өйткені сатушы компания құрылыс салушыдан жоба мен нысан туралы шынайы ақпарат алуы керек еді ғой", - деп таңғалады Валерия.
"Qazaq Stroy" компаниясының ұстанымы
Сондай-ақ "Qazaq Stroy" ЖШС құрылыс салушысына журналистік сауал жолдаған едік. Олардан мынадай жауаптар келді.
Пайдалануға беру мерзімдері
Компания мәліметінше, нысанды пайдалануға беру мерзімі құрылыс барысында анықталған техникалық сәйкессіздіктерге байланысты кешіктірілген.
"Бастапқыда нысан дайын жобалық шешімімен бірге сатып алынған болатын. Алайда құрылыс жұмыстары кезінде учаскенің инженерлік-геологиялық жағдайларының ерекшеліктері - жобада көрсетілгеннен жоғары жерасты суларының деңгейі анықталды. Осыған байланысты "ҚазҚСҒЗИ" АҚ сараптамасын қоса алғанда, қосымша инженерлік ізденістер бастадық. Зерттеу нәтижелері бойынша жобалық шешімдерге түзетулер енгізілді. Кейбір учаскелерде іргетас конструкцияларын нығайту қажеттілігі туындады", - делінген сауалымызға берілген жауапта.
Сондықтан, деп түсіндіреді ЖШС, ТК құрылысы мен оны пайдалануға беру мерзімдері қайта қаралған.
"Қазіргі уақытта құрылыс жұмыстары аяқталу алдында. Пайдалануға беру актісін алудың жоспарланған мерзімі осы айдың аяғына дейін", - деп уәде береді құрылыс салушы.
Төбелер, қасбет, инфрақұрылым
Төбе биіктігі туралы сұраққа жауап бере отырып, компания үш метрлік параметрлер (жабыннан жабынға дейін) жобаға сәйкес сақталғанын, алайда еденге тегістегіш құйып, инженерлік жүйелерді монтаждағаннан кейін "таза" биіктік аздап өзгеруі мүмкін екенін, бұл олардың пікірінше, стандартты құрылыс тәжірибесі саналатынын айтады.
Кіреберістерді әрлеу сапасы және басқа да ортақ аумақтар
Бұл мәселе бойынша компания былай мәлімдеді: дизайн-жоба ұзақ мерзімділік, тозуға төзімділік және алдағы уақытта пайдалануға қолайлық талаптарын ескере отырып бейімделген. Жарықтандыру аспаптары мен декоративті элементтерді монтаждау қорытынды кезеңде жүзеге асырылады. Сондай-ақ, компания кіреберістер тұрғын үй ішілік әрлеуге дейінгі күйде тапсырылатынын, ал толық әрлеу жұмыстары тұрғындардың өз пәтерлеріндегі жөндеу жұмыстары аяқталғаннан кейін жасалатынын атап өтті.
Одан әрі абаттандыру туралы:
"Жобада іргелес аумақты абаттандыру қарастырылған. Барлық мәлімделген нысандар (серуендеу аймақтары, балалар алаңдары) абаттандырудың соңғы кезеңі аясында жүзеге асырылады. Балабақша салу, тұрақ орындарын ұйымдастыру жоспарланған".
Жобаның таныстырылымы туралы
"Jeti Qazyna" ТК-дегі пәтерлерді жарнамалау және сатумен кім айналысқаны және әлеуетті сатып алушыларға неліктен шынайырақ жобалар көрсетілмегені туралы сұрағымызға құрылыс салушы былай деп жауап береді:
"Жарнамалық материалдар (буклеттер, визуализация) эскиздік жобалар болып табылады және тұрғын үй кешенінің жалпы тұжырымдамасын көрсетуге қызмет етеді".
Үшінші оқиға - елордалық. Шағымдар және сот
Келесі оқиғаны "Viva Grand" ТК кейбір үйлерін басқаратын елордалық "Актив 2025" МИБ төрайымы Айнұр Мусина айтып берді. Оның құрылысымен сондай аттас "Viva Grand" ЖШС айналысқан.
Құрылыс 2018 жылы басталды. Көпқабатты үйлер блоктар бойынша тапсырылды, соңғы нысан 2022 жылы аяқталды.
"Біз көшіп келе бастағанда, компанияның сату кеңсесі орналасқан бірінші блоктағы үйлердің қасбетін құрылыс салушы плиткамен қаптады, ал қалғандарында - жай сылақ қана", - деп еске алады Айнұр.
Оның үстіне, қасбеттердің кейбір бөліктерінде плитка мүлдем болмаған. Аумақ та толық абаттандырылмаған: аулада бірде-бір ағаш жоқ.
Айнұр Мусинаның нақтылауынша, ол кезде пандемия кезеңі болатын, ЖШС кілттерді тезірек беріп, адамдарды қоныстандыруды қалайтынын, ал уәде етілгеннің бәрін уақыт өте келе аяқтайтынын айтып сылтауратқан. Бірақ кейіпкеріміздің айтуынша, бұл орындалмаған:
"Нәтижесінде 2022 жылдан бастап құрылыс салушының үстінен МСҚБ-ға шағым түсіре бастадық, ал олар өз кезегінде компанияны сотқа берді. Біз сотта жеңіп шықтық, бірақ құрылыс салушы апелляцияға берді. Кейінірек, 23-жылы апелляцияны да жеңдік. Сот оны барлық кемшілік пен сәйкессіздіктерді түзетуге қайта міндеттеді: оның ішінде аумақты абаттандыруды аяқтау, жабындарды төсеу, қасбетті ретке келтіру, плиткалардың ақауларын жою бар. Ол бәрін істеймін деп уәде берген, бірақ қазір 2026 жыл болса да, ештеңе істелген жоқ деуге болады".
Оның айтуынша, осы уақыт ішінде компания қасбет плиткаларының кейбір жерлерін жөндеген, бірақ бұл жұмысты соңына дейін жеткізбеген. Абаттандыру мәселесі де шешілмеген - тротуарлар мен көлік тұрақтары әлі күнге дейін ретке келтірілмеген.
Мүлік иелері бірлестігінің (МИБ) төрайымы аулаларда әлі күнге дейін бірде-бір бұта жоқтығына қынжылады. Сұрқай бетон қораптардың арасындағы жалғыз "жасыл желек" - футбол алаңындағы жасанды көгал ғана.
Біз де өзге жағдайлардағыдай құрылыс салушының пікірін білмек болдық. Ұйым басшысының байланыс нөмірлерін таба алмаған соң, компанияның заң мәселелері жөніндегі көмекшісіне (хат жазысу кезінде өзін осылай таныстырды) хабарластық. Сауалдарымызды ол көрсеткен электронды поштаға жолдағанымызбен, мақала жарияланған сәтте жауап ала алмадық.
Құрылыс салушыдан нысанның жарнамаға сәйкес келуін қалай талап етуге болады?
TengriHome редакциясы мұндай оқиғалардың неге жиі болатынын, сатып алушылар неге күткеніне қол жеткізе алмайтынын, құрылысшылардың қай жерде "қулыққа" баратынын және үй жарнамалық буклеттердегі немесе сату бөлімдеріндегі әдемі презентацияларға мүлдем ұқсамаса, сатып алушының өтемақы өндіріп алу мүмкіндігін сарапшылармен бірге талқылады.
Сату жөніндегі менеджерлердің уәдесі: оларға сенуге бола ма?
Үйдің жоғары деңгейлі, ал ауланың абаттандырылған болатынына уәде беретін сату жөніндегі менеджер ешқандай заңдық жауапкершілік арқаламайды және сатып алушы алдында міндеттемелері жоқ, дейді құрылыс саласындағы Qazaq Expert Club сарапшысы Диляра Сейітнұрова:
"Сату жөніндегі менеджер - уәкілетті тұлға емес, келісімшартқа қол қоюшы емес. Оның міндеті - сату, ал сіздің міндетіңіз - дұрыс шешім қабылдау. Нәтижесі жағымсыз болса да, шындық осы".
Яғни, менеджердің презентацияларын, тіпті аудиоға жазылған немесе хат түрінде сақталған болса да, сотта жалғыз дәлел ретінде пайдалану қиын. Бірақ басқа айғақтармен бірге пайдасы тиюі мүмкін. Бұл туралы сәл кейінірек тоқталамыз.
Буклеттер, визуализация, макеттер: олар неге кепілдік береді?
Сарапшының түсіндіруінше, Қазақстанда түрлі-түсті буклеттердің, Instagram-дағы рендерлер мен макеттердің де заңдық күші жоқ.
Оның айтуынша, "Тұрғын үй құрылысына үлестік қатысу туралы" заң да, Азаматтық кодекс те жарнамалық материалдарды келісімшарттық міндеттемелерге теңестірмейді.
Бірақ ҮҚШ тек салынып жатқан пәтердің соңында сатып алушыға берілетініне уәде беретінін, алайда нысанның суреттегідей болатынын анықтамайтынын түсіну керек.
"Үлестік қатысу шартында стандартты тәжірибе бойынша квадрат метрлер, қабаты, блогы, тапсыру мерзімі және бағасы жазылады. Тұрғын үй класы, қасбеті мен шатырының материалдары, ортақ пайдаланылатын орындарды әрлеу сипаттамасы, лифт саны, аула инфрақұрылымы сияқты дүниелер келісімшартта мүлдем көрсетілмейді. Заң бұл параметрлерді келісімшартқа енгізуге міндеттемейді", - деп түсіндіреді Диляра Сейітнұрова.
Болашақ нысанның нақтырақ бейнесін эскиздік жоба бере алады.
Диляра Сейітнұрова эскиздік жобаның бірнеше келісу кезеңінен өтетінін айтады. Мысалы, Алматыда ол сәулет, дизайн саласындағы мамандар мен қоғам қайраткерлері кіретін қалалық Қала құрылысы кеңесінің талқылауына шығарылады. Кейін жергілікті органдардың мақұлдауын алады. Нәтижесінде эскизде тиісті мекеменің қолы мен мөрі болуы тиіс.
"Заң құрылыс салушыны үйді сату кезінде бұл құжатты сатып алушыға көрсетуге міндеттемейді, бірақ Қала құрылысы кеңесі хаттамасынан үзіндіні және мемлекеттік органның белгісі бар келісілген эскиздік жобаны сұратуға ештеңе кедергі емес. Егер бас тартса, бұл - белгі. Сауатты құрылыс салушы келісілген құжаттарды жасырмайды, керісінше оны ашық бұқаралық ақпарат құралдарында жариялайды", - деп есептейді құрылыс саласындағы сарапшы.
Бірақ эскиздік жобаның өзі де үйдің құжатта сипатталғандай дәл шығатынына кепілдік бере алмайды.
Үй неге өзгеше болып шығады?
Мәселе мынада, құрылыс салушы нысанды тұрғызу барысында оған маңызды емес өзгерістер енгізуге құқылы. Сейтнұрованың айтуынша, көбіне қасбет материалы, ортақ пайдаланылатын орындардың әрленуі және абаттандыру тұжырымдамасы өзгертіледі:
"Маңызды өзгерістер жобаны түзетуді және мемлекеттік органдармен: мемлекеттік сараптама, сәулет басқармасы және мемлекеттік сәулет-құрылыс бақылауымен (МСҚБ) қайта келісуді талап етеді".
Спикер маңызды өзгерістерге мыналарды жатқызады:
- көтергіш конструкциялар,
- үй-жайлардың функционалдық мақсаты,
- өртке қарсы шешімдер,
- үйдің қабаты.
Бірақ адамдар тоғыз қабатты үйден пәтер сатып алып, іс жүзінде он қабатты үйге көшетін жағдайлар жиі кездеседі.
"Құрылыс салушы құрылысқа бастапқы рұқсатты, айталық, тоғыз қабатқа алады. Сату жұмыстары құрылыс кезеңінде басталды, нарық жақсы, жобаның экономикасы мүмкіндік береді - құрылыс салушы қайтадан мемлекеттік сараптама арқылы жобаны өзгертуге барады және егер қаланың Бас жоспарының құрамындағы егжей-тегжейлі жоспарлау жобасы (ЕЖЖ) мүмкіндік берсе, 12 қабатқа жаңа рұқсат алады. Мұның бәрі - толықтай заңды процедура. Оны келісімшартқа қол қойып қойған үлескерлерге хабарлауға ешкім міндеттемейді", - деп түсіндіреді Диляра Сейтнұрова.
Тұрғын үй класының сәйкес келмеуіне байланысты сотқа жүгіну: қандай мүмкіндіктер бар?
Заңгер Максим Мостович жоғарыда айтылғанды растайды: тұрғын үй кешендерін жарнамалау кезінде жиі қолданылатын "бизнес-класс", "комфорт", "комфорт+" немесе "эконом" ұғымдары біздің заңнамада мүлдем жоқ. Бұл - маркетингтік терминдер.
Яғни, сот тұрғын үйдің шартты түрдегі "бизнес-класқа" сәйкес келмейтіні туралы талап арызды қараған күннің өзінде, оның сүйенетін негізі жоқ. "Бизнес-класс" деген не? Оның параметрлері қандай және олар қай жерде көрсетілген?
"Құрылыс салушы өз ТҮК-сін "бизнес-класс" деп өзі атайды және оған ешкім ресми түрде дау айта алмайды. Үйді пайдалануға қабылдау комиссиясы тек салынған нысанның жобада бекітілген талаптарға сәйкестігін ғана тексереді. Нысанның мәлімделген маркетингтік класқа сәйкес келмеуіне ешкім қарамайды. Бұл - үлкен мәселе", - дейді Диляра Сейтнұрова.
Максим Мостовичтің айтуынша, егер келісімшартта "эконом" немесе "бизнес-кластың" нақты параметрлері көрсетілсе, жағдай басқаша болар еді.
"Мәселен, сіз қасбеттердің, кіреберістердің нақты әрленуін, пәтердің жоспарлануын қамтитын "бизнес-класс" санатындағы тұрғын үйді сатып алатыныңызды келісімшартта көрсете аласыз. Сонда құрылыс салушы осы шарттарды сақтауға міндетті болады. Әйтпесе, бұл термин оны ештеңеге міндеттемейді", - деп толықтырды Максим Мостович.
Мемлекеттік органдар өзгерістері бар нысандарды неге қабылдайды?
Сатып алушылар жиі: "Расында да, үйді соңғы қабылдау кезінде түбегейлі айырмашылықтарды ешкім көрмей ме және бұл туралы құрылыс салушыға ескертпей ме?" деген сұрақ қояды.
Диляра Сейтнұрова нысанды қабылдаумен авторлық және техникалық қадағалау мамандары айналысатынын, ал мемлекеттік органдар тарапынан нысанды пайдалануға беру кезінде мемлекеттік сәулет-құрылыс бақылауы (МСҚБ) қабылдайтынын түсіндіреді. Ол салынған нысанды мемлекеттік немесе жеке сараптамадан өткен жобалау-сметалық құжаттамамен салыстырады.
"Бұл жерде сатып алушылардың көбі білмейтін бір жайт бар. МСҚБ нысанды соңғы бекітілген құжаттама бойынша тексереді. Егер құрылыс салушы құрылыс барысында жобаны заңды түрде өзгертіп, жаңа келісім алса, инспектор жаңа (соңғы) жобаға қарайды. Сату басталған кезде үлескерлерге көрсетілген жоба бұл сәтте ешкімді қызықтырмайды", - деп түсіндіреді сарапшы.
МСҚБ құрылыс нормаларының сақталуын тексеруге міндетті. Бірақ іс жүзінде бұл тексерістің тереңдігі аймаққа, жұмыс жүктемесіне және адами факторға байланысты. Диляра Сейтнұрованың айтуынша, кіреберістегі плитканың сапасы әрдайым назарға іліне бермейді.
Тұрғын үй сатып алу кезінде өзіңізді қалай қорғауға болады: чек-лист
- Келісімшартта барлық үміт-тілектеріңізді барынша егжей-тегжейлі көрсетіңіз. Сарапшылардың айтуынша, ең бастысы - осы. Сіз құрылыс салушыдан нысанның техникалық сипаттамаларын (оның ішінде сыртқы және ішкі әрлеу сапасын, лифт санын, аула инфрақұрылымын) келісімшарттың "мәтініне" немесе оған қосымша ретінде құрылыс салушының қолымен бекітіп жазуды талап етуге құқылысыз. Бұл компания уәделерінің сіздің күткеніңізбен сәйкес келуіне қандай да бір кепілдік болады. Егер сәйкес келмесе, құрылыс салушыны жауапқа тартуға мүмкіндік туады.
- Келіссөздерді жазып алыңыз. Менеджермен сөйлескенде оның келісімімен видеоға түсіруге немесе жазысқан хаттардың скриншотын жасауға болады. Бұл өздігінен толыққанды заңды дәлел болмаса да, басқа материалдармен бірге жалпы жағдайды айқындауға көмектеседі.
- ТҮҚШ келісімшартын қол қоймас бұрын тексерту үшін тәуелсіз заңгер жалдаңыз. Бұл қызмет 30-дан 50 мың теңгеге дейін тұрады. Ал пәтер құны бірнеше ондаған миллион теңге. Тәуекелдерді ескерсек, мұндай шағын салым өз-өзін ақтайды.
- Құрылыс салушының тарихын зерттеңіз. Компанияның сайтынан пайдалануға берілген нысандарды қараңыз, ресми сайттан емес, чаттар мен форумдардан нақты тұрғындардың пікірлерін іздеңіз. Оның бұрынғы тұрғын үй кешендері пайдалануға берілгеннен кейін үш жыл өткен соң қалай көрінетініне назар аударыңыз.
Егер сотқа жүгінуге тура келсе
Заңгер Максим Мостович түсіндіреді: егер тұрғын үй кешенінің сапасы мен сыртқы түрі маркетинг уәде еткеннен айтарлықтай ерекшеленсе, сотқа жүгінуге болады. Егер құрылыс құжаттамасында тұрғын үй класы көрсетілсе немесе келісімшартта ішкі немесе сыртқы әрлеу сапасы бойынша талаптар, басқа да сипаттамалар жазылса, олар бұзылған жағдайда сатып алушы өсімпұл талап етуге құқылы. Рас, ол да келісімшартта қарастырылуы тиіс.
"Егер қарастырылмаса, онда Азаматтық кодекс пен "Тұтынушылардың құқықтарын қорғау туралы" заңға сәйкес алынған мүліктің құны мен келісімшартта уәде етілген құн арасындағы айырмашылықты өндіруге болады. Өтемақы мөлшерін тәуелсіз сарапшы анықтауы тиіс екенін түсіну өте маңызды. Егер өтемақы да көңіліңізден шықпаса, онда сіз келісімшартты бұзуды және төленген қаражатты қайтаруды талап етуге құқылысыз", - деп кеңес береді Максим Мостович.
Заңгердің пікірінше, егер сатып алушының қолында пәтердің сипаттамасы егжей-тегжейлі жазылмаған үлгілік үлестік қатысу келісімшарты болса, бірақ жарнамалық буклеттер мен сату менеджерімен жазысқан хаттардың скриншоттары сақталса, сотта өз құқығын қорғауға болады.
Иә, жарнамалық материалдар келісімшарттық құжаттаманың бөлігі болып табылмайды. Бірақ бұл жағдайда дәл сол "Тұтынушылардың құқықтарын қорғау туралы" заңға жүгінуге болады. Оған сүйенсек, маркетингтік материалдар мен кеңестерде тұтынушыны жаңылыстыруы мүмкін дұрыс емес немесе жалған ақпарат болуы мүмкін. Бұрмаланған деректер негізінде ол бастапқыда сипатталғанға сай емес тауарды сатып алуы мүмкін.
Бұл жағдайда сатып алушы жауапкерден - құрылыс компаниясынан - келісімшарт сомасын азайтуды, сәйкессіздікті жоюды немесе келісімшартты бұзуды талап етуге құқылы.
"Бірақ ескерткім келеді: әрлеу түрі, материалдардың сапасы немесе абаттандыру менеджердің ауызша уәде еткеніндей немесе суретте көрсетілгендей болуы тиіс екенін дәлелдеу өте қиын. Айтылған және берілген тұрғын үй құнының арасында айырмашылық бар екеніне дәлелдемелер алу қажет болады. Оны тек тәуелсіз бағалау ұйымы ғана растай алады, яғни тәуелсіз сарапшы жалдау керек болады", - деп ескертеді Максим Мостович.
Сатып алушыны қорғау үшін заңнамаға қандай өзгерістер енгізген жөн?
Сарапшылардың айтуынша: өз беделін бағалайтын құрылыс салушы, тіпті белгілі бір жағдайларда үлескерлерге өзгерістер туралы хабарлауға міндетті болмаса да, мұны істейді және ортақ мәміле табады.
Бірақ жалпы алғанда, армандаған пәтеріне қомақты қаржы салуға дайын сатып алушы мүлдем қорғалмаған деген әсер қалады. Не өзгерту керек?
"Міндетті классификацияны құқықтық норма ретінде енгізуді ұсынамын. Яғни, тұрғын үй класы нақты, өлшенетін параметрлері бар нормативтік құқықтық актіде (әдістемелік құрал немесе салалық стандарт емес) бекітілуі тиіс. Барлығы аралық мәндермен емес, нақты цифрлармен көрсетілуі керек", - дейді сарапшы Диляра Сейітнұрова.
Оның айтуынша, құрылыс компанияларын үлестік қатысу келісімшартында нысанның класы мен оның негізгі техникалық сипаттамаларын көрсетуге қатаң міндеттеу қажет. Сонда олардан ауытқыған жағдайда сатып алушыда келісімшартты бұзуға немесе бағаны сәйкесінше төмендетуге автоматты түрде құқық пайда болуы тиіс.
"Сондай-ақ "маркетингтік класс" пен "нақты класс" арасындағы айырмашылық үшін жауапкершілік енгізуге болады. Яғни, егер құрылыс салушы сату кезеңінде нысанды "бизнес-класс" ретінде таныстырып, ал нысанды "комфорт" сипаттамаларымен өткізсе - бұл нақты санкциялары бар жосықсыз коммерциялық практика ретінде саралануы тиіс".
Сарапшы қазіргі жүйенің уәде етілген мен тапсырылған арасындағы сәйкессіздік үшін заңды салдар тудырмайтынын айтады. Нақты қаржылық және беделдік жауапкершілік пайда болған кезде - нарық өздігінен реттеледі. Тек бұл қашан болатынын сарапшылар болжай алмайды.
Демек, сатып алушылар құрылыс салушымен жасалатын келісімшартты барынша мұқият оқып, оған қажетті түзетулер мен нақтылаулар енгізуі керек. Дұрысы - мұны мамандармен бірге жасау.
Дайындаған: Дина Шәріпхан
+7 (777) 001 44 99
