Қазақша
Русский
Сатып алушылардың көбі алғашқы пәтерді көрмей жатып қателеседі. Ертеңгі күні өз шешіміңізге өкінбес үшін бүгін қандай критерийлерге назар аударған жөн? Бұл туралы TengriНоме авторлық бағанында жылжымайтын мүлік нарығының сарапшысы Виталий Шалаев ой қозғады.
Жылжымайтын мүлік саласындағы 20 жылдық жұмыс тәжірибемде төрт елде бірнеше мың нысанды қарап шықтым және жүздеген мәмілеге қатыстым. Тәжірибе жинақталған сайын бір заңдылықты жиі байқаймын: сатып алушылардың көбі алғашқы пәтерді көруге бармай жатып қателік жібереді.
Олар бағаны зерттейді, жеңілдіктер іздейді, құрылыс салушыларды салыстырады, шаршы метрлер мен жөндеу жұмыстарын талқылайды. Бірақ бірнеше жылдан кейін бұлардың бәрі маңызды болмағанын сезеді.
Көпжылдық жұмыс тәжірибемде мен мынадай қорытындыға келдім: сатып алушылардың көбі пәтерге жылжымайтын мүлік нысаны ретінде баға береді. Бірақ бірнеше жылдан кейін ол өз өмірінің бір бөлшегі болып кетеді. Сондықтан бүгінде тұрғын үй сатып алуға қатысты көптеген танымал кеңес маңызды болмай қалды.
Менің ойымша, жақсы пәтер бір мезгілде екі критерийге сай болуы керек: бүгінгі өмір сүру сапасын жақсарту және ертеңгі өтімділігін сақтау.
Жылжымайтын мүлік сатып алу кезінде дәл осы мәселе сирек айтылады.
№ 1 қателік. Пәтерді болашақта сату туралы ойланбау
Сатып алушылардың ең үлкен қателігі - тек сатып алуды ғана ойлау. Өмір біз ойлағаннан да тез өзгереді. Отбасы құрамы, жұмыс, табыс, өмір салты өзгереді. Бүгін мінсіз көрінген аудан 10 жылдан кейін қолайсыз болып қалуы мүмкін.
Сондықтан сатып алмас бұрын өзіңізге мынадай қарапайым сұрақ қойыңыз: егер 5-10 жылдан кейін маған бұл пәтерді сату керек болса, оны қаншалықты оңай өткізе аламын?
Тәжірибелі сатып алушы активті иеленуді ғана емес, одан шығу жолдарын да ойлайды.
№ 2 қателік. Пәтерді тек бағасына қарап таңдау
Адамдар жеңілдіктерді жақсы көреді. Бұл қалыпты жағдай. Бірақ нарықтағы ең көп таралған қателіктердің бірі - ең арзан пәтерді ең тиімдісі деп есептеу.
Іс жүзінде төмен баға көбіне нарық бірінші байқап қойған мәселелердің салдары болып шығады:
- Локацияның нашарлығы.
- Көлік қолжетімділігінің төмендігі.
- Құрылыс сапасындағы ақаулар.
- Ұқсас ұсыныстардың тым көп болуы.
Жеңілдік нашар локацияның орнын толтыра алмайды және сапасыз нысанның кемшілігін ешқашан жаба алмайды.
№ 3 қателік. Жақсы пәтердің орнына әдемі пәтер сатып алу
Сатып алушылардың көбі жақсы пәтер дегеніміз - әдемі жөндеу, танымал құрылыс салушы және тиімді баға деп қателеседі. Бірақ бірнеше жылдан кейін мүлдем басқа нәрселер әлдеқайда маңызды болып шығады:
- Жұмысқа дейінгі жол қанша уақытты алады.
- Балаларға мектепке бару ыңғайлы ма.
- Жақын маңда инфрақұрылым бар ма.
- Осы ауданда уақыт өткізу сізге ұнай ма.
- Айналаңызда қандай адамдар тұрады.
Пәтерді қайта жөндеуге болады, ал локацияны өзгерту мүмкін емес.
№ 4 қателік. Ауданның маңыздылығын тиісінше бағаламау
Кейінгі жылдары Алматы нарығы локацияның қаншалықты маңызды екенін айқын көрсетті. Қаланың жоғарғы бөлігі, әл-Фарабиден жоғары аудандар, Таулы Гигант, "Восточка" және сапалы қалалық ортасы бар басқа да орындар өз позициясын нығайтты.
Менің ойымша, бүгінде кейбір танымал аудандардың бағасы тым қымбаттап кеткен. Мысалы, Бағанашыл мен Ремизовка. Бұл аудандар беделді саналса да, көлік қатынасы мен инфрақұрылымына қатысты әлі де мәселелер бар. Бұл пікірмен бәрі бірдей келіспеуі мүмкін. Бірақ нарықты ақырында ақша шешеді. Ал адамдар көбіне өмір сүруге қолайлы жерлерді таңдайды.
Егер ауданы мен сапасы бірдей екі пәтерді жақсы және нашар локациядан алсақ, олардың құнындағы айырмашылық 30 пайызға және одан да жоғары болуы мүмкін. Сондықтан мен локацияны өтімділіктің басты факторы деп санаймын.
Орташа пәтерді жақсы пәтерге айналдыруға болады. Ал нашар локацияны түзету мүмкін емес.
№ 5 қателік. Белгілі құрылыс салушы сапалы нысанға кепілдік береді деп есептеу
Мен тек танымал құрылыс салушы салғаны үшін ешқашан пәтер сатып алмас едім. Мықты бренд - мықты жобаның кепілі емес. Әрбір нысанды бөлек қарастыру керек:
- Құрылыс сапасы.
- Үйді басқару қызметі.
- Көршілер.
- Инфрақұрылым.
- Локация.
Түптеп келгенде, нарық компанияның атауын емес, нақты бір үйдегі өмір сүру ыңғайлылығын бағалайды.
№ 6 қателік. Пәтерді тек қазіргі қажеттілік үшін сатып алу
Көптеген адам пәтерді бүгінгі өмір сүру салтына қарай таңдайды. Бірақ жылжымайтын мүлік бір жылға ғана сатып алынбайды. Сондықтан бес немесе он жылдан кейін өміріңіз қандай болатынын түсіну маңызды:
- Отбасыңыз ұлғая ма?
- Жеке жұмыс кабинеті қажет бола ма?
- Балалар қайда оқиды?
- Өмір сүру салтыңыз қалай өзгереді?
Көбінесе мәселе адамның нашар пәтер сатып алғанынан емес, оның болашақ туралы мүлдем ойланбағанынан туындайды.
Егер қаржылық мүмкіндік болса, бірнеше жылдан кейін қайтадан іздеу, жөндеу және көшу кезеңдерінен өткенше, алаңы мен функционалы жағынан сәл кеңірек пәтер алған тиімдірек.
Пәтер сатып алғанда, адамдар көбіне бүгінгі мәселелерін шешеді. Жылжымайтын мүлік саласындағы дұрыс шешімдер ертеңгі күннің қажеттіліктерін өтеуі тиіс.
№ 7 қателік. Пәтерге айналасындағы ортадан тыс қарау
Шын мәнінде, адамдар пәтер сатып алмайды. Олар алдағы жылдардағы өз өмірінің сценарийін сатып алады:
- Жолға қанша уақыт кететінін.
- Балалардың қайда оқитынын.
- Кешкісін жаяу қайда шығуға болатынын.
- Спортпен қайда шұғылданатынын.
- Көршілердің кім болатынын.
- Отбасының айналасы қандай болатынын.
Тұрғын үй сатып алғанда, адам қабырғаны емес, ортаны сатып алады.
№ 8 қателік. Саудаласқанда соңына дейін жеңіп шығуға тырысу
Бұл қателік жылжымайтын мүліктің барлық сегментінде - шағын пәтерлерден бастап қымбат нысандарға дейін кездеседі. Алайда премиум сегментте мен мұны өте жиі байқаймын.
Осыдан бірнеше жыл бұрын маған беделді тұрғын үй кешендерінің бірінен бірнеше ай бойы пәтер іздеген сатып алушы келді. Сәйкес келетін нұсқа табылғанда, бағаны тағы 2 миллион теңгеге түсіргісі келгендіктен мәміле бұзылды. Пәтердің құны 180 миллион теңге шамасында болғанын ескерсек, бұл сома аса маңызды емес еді. Бірақ иесі бас тартты. Бірнеше айдан кейін нарықта мұндай ұсыныс мүлдем болған жоқ.
Кейінгі жылдары мен көрген ең үлкен қателіктердің бірі: сатып алушы қаланың ең үздік тұрғын үй кешендерінің біріндегі бірегей пәтерді нарықтық бағадан төмен бағаға сатып алуға тырысты. Ол сатушы бағаны түсіреді деп сенімді болды. Бірақ түсірмеді. Пәтер басқа сатып алушыға "кетіп қалды". Нарықта мұндай ұқсас нысан содан бері пайда болған жоқ.
Саудаласу керек. Бірақ нысанның құндылығын түсіну одан да маңызды.
№ 9 қателік. Өзінің өмірлік сценарийін түсінбеу
Кішкентай балалары бар отбасыға бір пәтер керек. Жасөспірімдері бар отбасыға - басқасы. Баласыз ерлі-зайыптыға - үшіншісі. Инвесторға - төртіншісі. Әмбебап пәтерлер болмайды.
Сатып алмас бұрын мына сұраққа шынайы жауап беру керек: мен бұл мүлікті кім үшін және қанша уақытқа сатып алып жатырмын? Көбінесе бұл сұрақтың дұрыс жауабы кез келген саудаласудан гөрі көбірек ақша үнемдейді.
№ 10 қателік. Баспана мен активті шатастыру
Көптеген адам өмір сүруге арналған пәтердің инвестицияға қатысы жоқ деп есептейді. Мен бұнымен келіспеймін. Иә, өмір сүру үшін пәтер сатып алу - бұл таза инвестициялық шешім емес. Бірақ инвестициялық құрамдас бөлікті де мүлдем елеусіз қалдыруға болмайды.
Жақсы пәтер өмір сүру сапасын жақсарта отырып, өтімділігін сақтауы тиіс. Егер осы факторлардың бірі болмаса, бірнеше жылдан кейін иесінің өкініп қалуы әбден мүмкін.
Бүгінде Алматыдағы жақсы нысанды үш-төрт айда сатып алушы табылуы мүмкін. Сонымен қатар, кейбір пәтерлер нарықта жылдап сатылмай тұрады. Көбінесе себеп нарықта емес. Себеп - пәтердің өзінде, оның орналасқан жерінде немесе иесінің тым жоғары үміт артуында.
Қорытынды орнына
Егер маған 50, 100 немесе 300 миллион теңгеге пәтер сатып алатын адамға бір ғана кеңес беру керек болса, ол былай болар еді:
"Алдымен бес немесе он жылдан кейін қандай өмір сүргіңіз келетінін және бұл мүлікті кім үшін сатып алатыныңызды түсініп алыңыз. Содан кейін ғана пәтер таңдаңыз. Өйткені бірнеше жыл өткен соң, адамдар сатып алу бағасына емес, көбіне қате таңдау жасағандарына өкініп жатады".
Автордың пікірі редакцияның көзқарасымен сәйкес келмеуі мүмкін
Аударған: Дина Шәріпхан
+7 (777) 001 44 99
