Қазақша
Русский
Елестетіп көріңізші: жатын бөлме, асүй және қонақ бөлме - барлығы 15-тен 20 шаршы метрге дейінгі бір шағын бөлмеде орналасқан, тіпті кіреберісі де жоқ. Тек жуынатын бөлмесі бөлек.
Бұл жатақханадағы бөлме емес. Қазір мұндай шағын пәтерлерді "студия", "апартамент" деп атайды. Олар бүкіл әлемде бар. Қазақстанда мұндай баспана қаншалықты танымал? Неліктен жаңа салынған тұрғын үй кешендерінде шағын пәтерлер жиі жасалады? Мұндай баспана қандай параметрлерге сәйкес келуі керек және ол не себепті заңсыз болуы мүмкін? Мәселенің мән-жайын TengriHome тілшілері анықтап көрді.
Өзге елдердегі микропәтерлер туралы
"15–20 шаршы метр деген не тәйірі, - дейді жоғары санатты риелтор Александр Бикетов. - Польшаның Краков қаласында ауданы небәрі 2,5 шаршы метр болатын "кіп-кішкентай" пәтер бар, оны бұдан басқаша атау мүмкін емес".
Бұл ерекше нысанның суретін біз жылжымайтын мүлікті жалдау сайтынан таптық. Сипаттамасында айтылғандай, бұл - әлемдегі ең кішкентай пәтер. Терезесі жоқ заманауи студия. Қалқаның артында душ пен санторап орналасқан, ал кереует антресоль қабатында жайғасқан, оның қарсысындағы қабырғада шағын теледидар тұр.
Мұнда үш күн түнеу үшін - бұл ең қысқа тұру мерзімі - 72 мың теңгеден сәл астам ақша төлеуге тура келеді.
Ұқсас мысалдарды әлемнің басқа елдерінен де табуға болады. Мәселен, Techinsider.ru жазуынша, Лондонда бұрынғы қоймаларды ауданы 5,5 шаршы метрлік пәтерлерге айналдырған.
Жалдау құны аспандап тұрған Нью-Йоркте 7,2 "шаршылық" пәтерді тиімдірек бағаға жалдауға болады. Бірақ санитарлық торап пен асүйді көршілермен бөлісуге тура келеді.
Өзінің жұмыс орны, асүйі мен ваннасы бар Париждің шағын пәтерін 7,9 шаршы метрге сыйғызу мүмкін болған. Жергілікті БАҚ-тың хабарлауынша, бұл бөлме бұрын қызметшілерге арналған.
Әрине, мұндай баспана жаппай нарыққа (масс-маркет) жатпайды, яғни ол үлкен көлемде жасалмайды және белгілі бір тұтынушылар тобына арналған. Мысалы, ерекше жағдайда екі-үш күн тұрып көруді қызық көретін туристер үшін таптырмас нұсқа.
Алайда бұл бастапқы жылжымайтын мүлік нарығының жеке сегментіне айналды. Құрылыс саласындағы Qazaq Expert Club сарапшысы Диляра Сейітнұрованың айтуынша, микробаспаналар жері тым қымбат заманауи мегаполистерде, мәселен, Мәскеуде пайда бола бастаған.
"Бұл тренд шамамен 2018 жылы пайда болды. Себебі Мәскеудегі жылжымайтын мүлік бағасы күрт өсіп кетті. Әсіресе орталыққа жақын жерден арзан пәтерлерге деген қажеттілік туды. Осылайша 9–10–20 шаршы метрлік студиялар сияқты шешімдер пайда болды. Иә, ауданы шағын, есесіне қалалық тіркеуіңіз бар, мәскеуліксіз. Оған қоса, барлық инфрақұрылым қолжетімді", - деді Диляра Сейітнұрова.
Оның сөзінше, 2010 жылдардың соңына қарай 11–15 шаршы метрлік студиялар жаппай өнімге айналып, Мәскеудің жаңа құрылыс нысандарындағы барлық ұсыныстардың оннан бір бөлігін құрады.
Қазақстанда шағын "шаршыларға" қалай қоныстанды?
Бір кездері заманауи ТҮК-тердегі шағын пәтерлер нұсқасы Қазақстанда да трендке айналды. Бірақ жалпы алғанда, қазақстандықтар үшін, кем дегенде аға буын үшін, шағын көлемді баспана таңсық емес.
Бұрынғы жатақханалар
Өткен ғасырдың 60-жылдарындағы кеңестік "малосемейкаларда" (ерлі-зайыптыларға арналған жатақханалар) және "хрущевкаларда" тұрғын бөлмесі тоғыз шаршы метрден, ал асүйі бес шаршы метрден басталатын пәтер алуға болатын еді. Кейіннен бұл сегмент жобалау тәжірибесінен шығып қалды.
Қазіргі жылжымайтын мүлік нарығы туралы айтар болсақ, алғашқы шағын пәтерлер бұрынғы жатақханалардағы бөлмелер негізінде пайда болды, деп еске алады Александр Бикетов.
"Ондайлар Астанада жеткілікті болды, әсіресе Алматыда өте көп еді. Яғни, әдетте ауданы тоғыз шаршы метр болатын бөлмелер жекешелендіріліп, олардан толыққанды пәтерлер жасалды, санитарлық тораптар орнатылды. Кейін мұндай баспаналар сатылды, қазір де олар бойынша ұсыныстар бар. Тек бұрынғы жатақханадағы пәтерлер ипотекаға жатпайды, сондықтан олар қолма-қол ақшаға сатып алынады".
TengriHome хабарландырулар сайтынан мұндай жылжымайтын мүлік бойынша ұсыныстарды зерделеп көрді. Алматыдағы бұрынғы жатақханадағы шағын пәтер 6 миллионнан 25 миллион теңгеге дейін тұрады. Әрине, бағасы орналасқан жері мен ауданына байланысты.
Қаланың төменгі бөлігіндегі тоғыз "шаршылық" бөлмелер - ең арзаны, бірақ орталықтан 30 "шаршы" шамасындағы пәтерлер де ұсынылады. Бұл сол баяғы кеңестік "малосемейкалар".
Астанада ұқсас нұсқалар 7,5 миллионнан 13,5 миллион теңгеге дейін барады.
Жаңа құрылыстардағы шағын пәтерлер
Қашан және неліктен пайда болды
Диляра Сейітнұрованың айтуынша, жаңа салынған үйлердегі алғашқы заманауи шағын пәтерлер Астана мен Алматыда 2010 жылдардың ортасында пайда болған. Олар ауданы 25–30 шаршы метрлік студия-пәтер форматында жасалған.
Спикерлердің айтуынша, мұндай жылжымайтын мүлік түрлері 2018 жылдан кейін көбірек салына бастаған.
"Дәл 2018–2019 жылдары Алматыда бір тұрғын үй кешені салынғаны есімде, оның цокольді қабаты 13-тен 20 "шаршыға" дейінгі шағын пәтерлерге бөлінген болатын. Жалғыз айырмашылығы, ол жерде толыққанды терезелер емес, кішігірім қарау терезелері болды. Ол кезде мұндай пәтерлер сегіз миллион теңгеден сатылатын, яғни жатақханалармен бағасы бірдей, бірақ бір бөлмелі пәтерден екі есе арзан еді. Оларға сұраныс өте жоғары болды", - деп еске алады Александр Бикетов.
Диляра Сейтнурова "шағын метражды" үйлердің жаппай салынуы архитектуралық тәжірибе емес екенін айтады. Бұл нарық заңдылықтары мен шаршы метрдің құнына емес, жалпы бағасына қарайтын сатып алушының сұранысынан туындаған дүние.
Шағын пәтердің бағасы толыққанды бір бөлмелі пәтерден де арзан болады, демек, "шағын габаритті" үйге сұраныс та жоғары болмақ. Оның үстіне, кішкентай пәтерлер бірінші болып сатылады және құрылысқа ерте ақша ағынын әкеледі.
"Мұндай тұрғын үй салу - құрылыс салушының өнімді төлем қабілеттілігі бар сұранысқа және ипотекалық қаржыландыру бағдарламаларына бейімдеу тәсілі болды. Бұл уақытқа қарай "Отбасы банк" пен "7–20–25" бағдарламасы қолжетімді ипотекалық төлем параметрлерін белгіледі, ал нарық өнімді соған лайықтай бастады. Құрылыс салушы экономикалық тұрғыдан ең тиімді жолды таңдады - ауданды белгіленген сұраныс параметрлеріне қарай оңтайландырды", - деп түсіндіреді сарапшы.
Диляраның айтуынша, барлық ипотекалық өнімнің өз несие лимиті бар. Мысалы, Алматыдағы эконом-кластағы ТҮК-дегі 30 шаршы метрлік студия 2025 жылы 18-26 миллион теңге аралығында болды. Бұл - банк орташа табысы бар отбасына мақұлдап, бере алатын қарыздың шекті мөлшері.
Сондықтан қазақстандықтар микропәтерді алғашқы жеке баспана ретінде немесе жалға беру үшін инвестиция ретінде сатып алады.
"Нәтижесінде, 2020 жылдан бастап Алматының жаңа тұрғын үй кешендеріндегі 35 шаршы метрге дейінгі пәтерлердің үлесі артып келеді. Алматыдағы 2023-2025 жылдардағы ТҮК бойынша жылжымайтын мүлік порталдарындағы ұсыныстардың мәліметтеріне сәйкес, 18–28 шаршы метрлік студиялар эконом және жайлылық (комфорт) класындағы жобалардың 25-40 пайызын құрайды", - дейді Диляра Сейтнурова.
Қазіргі Қазақстан нарығы қандай шағын пәтерлерді ұсынады?
Астанада 15-тен 20 шаршы метрге дейінгі заманауи шағын форматты пәтерлерді табуға болады. Ең арзан нұсқалар биік үйлерде емес, 2000-жылдардың басында салынған үш-төрт қабатты кірпіш үйлерде кездеседі. Олардағы баспана құны жеті миллион теңгеден басталады. Жаңалау биік үйлердің ортаңғы қабаттарында - 12-ден 15 миллион теңгеге дейін.
Алматыда мұндай баспананың бағасы он шаршы метр үшін тоғыз миллионнан басталып, 20 "шаршы" үшін 23,5 миллион теңгеге дейін барады.
"Нормативтік база тұрғын үй қабатындағы шағын пәтерге ережелер жиынтығын сақтау шартымен рұқсат береді (ҚР ЕЖ 3.02-101-2012). Бұл құжатта шағын габаритті пәтерлердің параметрлері де сипатталған. Мысалы: төбесінің биіктігі - 2,5 метрден кем емес, балконның болуы, міндетті нормативтік инсоляция және табиғи жарықтандыру. Аудан бойынша да нормалар бар: асүй - бес шаршы метрден кем емес, ал жалпы тұрғын ауданы - 12 шаршы метрден кем болмауы керек. Ал ҚР "Тұрғын үй қатынастары туралы" заңында бір адамға шаққандағы пайдалы аудан 18 "шаршыдан" кем болмауы тиіс деген норма бар", - деді спикер.
Сондықтан тұрғын бөлменің бір бөлігінде үш-төрт "шаршыда" орналасқан асүй аймағы бар 15–22 шаршы метрлік студия кейбір жағдайларда параметрлерге сәйкестігі бойынша жеке бағалауды талап етеді.
"Сатып алушыға құқық белгілейтін құжаттардағы ЕЖ бойынша параметрлерді, сондай-ақ үй-жайдың мақсатын қарауға кеңес беремін", - дейді Диляра Сейтнурова.
Цокольді және техникалық қабаттар
Алматыдағы хабарландыруларға сүйенсек, елордаға қарағанда қарағанда, цокольді қабаттардан пәтер нұсқалары жиі ұсынылады - осылайша жөндеусіз пәтер ретінде пайдалануға болатын жайды 2,5 миллион теңгеге табуға болады. Соңғы қабаттардағы нұсқалар да бар. Мұндай жағдайларда да тексеру керек: бұл тұрғын қабат па, әлде техникалық қабат па?
"Бұл жерде аражігін ажыратып алу маңызды. Тұрғын қабатта нормативтік микропәтер болады. Ал цокольде, подвалда, техникалық қабатта орналасқан нұсқалар да кездеседі. Бірақ ережелер жиынтығы бойынша (ҚР ЕЖ 3.02-101-2012) цокольді және подвал қабаттарында тұрғын жайларға жол берілмейді. Осы ЕЖ бойынша техникалық қабаттар да тұруға арналмаған", - деп атап өтті жылжымайтын мүлік саласындағы сарапшы.
Мансарда қабатындағы пәтерлер
Сондай-ақ материалды дайындау барысында мансарда қабатындағы, яғни үйдің шатырының астындағы 18 "шаршылық" пәтерді сату туралы хабарландыру кезікті.
Сонымен қатар хабарландыруда баспананың шағын габаритті пәтерлері бар үйде орналасқаны көрсетілген. Яғни, қазірдің өзінде дәл осы форматқа бағытталған нысандар бар.
"Мансарда төбенің биіктігі, инсоляция және эвакуация жолдарының болуы сияқты талаптар сақталған жағдайда ғана тұрғын қабат ретінде рұқсат етіледі", - деп атап өтті Диляра Сейтнұрова.
Өзге нұсқалар
Риелтор Александр Бикетов бұған басқа мысалдарды да қосады - мәселен, бөлінген баспана. Бұл біреулер үлкен пәтер сатып алып, оны "бөлшектеп", айталық, әрқайсысы 20–25 шаршы метрлік үш пәтерге айналдырған кезді білдіреді.
Сондай-ақ саудаға Алматыдағы қонақ үй кешендерінен апартамент форматындағы жылжымайтын мүліктер де шыға бастады. Мұндай хабарландырудың авторы былай деп жазған:
"Пәтерді қосалқы жалдауға беруден айына 300–350 мың теңге шамасында жақсы әрі тұрақты табыс түседі".
"Бұл жерде үй-жайдың бастапқы мақсатына сәйкес келмеуі мүмкін форматтар барын айта кету керек: соның ішінде апартаменттер, нөмірлік қорлар. Олар тұрғын үй қорына кірмейді, бұл коммерциялық мақсаттағы жайлар. Сондықтан тұрақты тіркеу мәселесі де неғайбыл, ал коммуналдық қызмет тарифтері басқаша болады, өйткені бұл коммерциялық нысан", - дейді Диляра Сейтнұрова.
Сарапшылардың сегмент бойынша болжамы
Сарапшылар бұл сегмент қалыптасып үлгергеніне сенімді - оның өз бағасы мен өз сатып алушысы бар. Сейтнұрованың пікірінше, микропәтер - бұл нарықтың жеке өнімі. Ол екі немесе үш бөлмелі пәтерлермен бәсекелеспейді. Оның бәсекелесі - жалдамалы пәтер немесе ата-анасының үйіндегі бөлме. Сондықтан қазақстандықтар көбіне дәл осы мини-студияны таңдайды.
"Алматының 2024–2025 жылғы жаңа құрылыстарындағы 18–25 шаршы метрлік студиялардың шаршы метрі орташа бағадан 15–30 пайызға жоғары. Сатып алушы меншік иесі болу мүмкіндігі үшін үстеме баға төлейді. Инвестор тез жалға беру мүмкіндігі үшін артық төлейді. Метроға, университеттерге жақын әрі орталықта орналасқан тиімді жерлерде теңгемен есептегендегі табыстылық жылына 9–10 пайыз деңгейінде сақталып отыр", - деді Диляра Сейтнұрова.
Сарапшылардың пайымдауынша, дамудың түрлі сценарийлері болуы мүмкін. Бір жағынан, тежеуші факторлар пайда болуда.
"ҚР-ның жаңа "Сәулет, қала құрылысы және құрылыс қызметі туралы" кодексі 2026 жылдың шілдесінен бастап күшіне енеді. Ол жобалық сараптаманы және үй-жайлардың мақсатына қойылатын талаптарды қатайтады. Ал біз айтып өткендей, көбіне студия-пәтерлер цокольдік, техникалық қабаттарда орналасады. Сонымен қатар "Тұрғын үй құрылысына үлестік қатысу туралы" ҚР Заңына енгізілген түзетулер құрылыс салушылардың жұмысын қиындатады. Бұл дегеніміз, дәл осы микро-метражбен айналысатын ұсақ құрылыс компанияларының бір бөлігі нарықтан ысырылады деген сөз", - дейді Диляра Сейтнұрова.
Бұдан бөлек, ипотекалық бағдарламалар "арзандап", халықтың нақты табысы 20–30 пайызға өссе, бұл сегмент "тарылуы" мүмкін. Мұндай жағдайда, сарапшының пікірінше, қазақстандықтар үлкенірек аудандарға ауысады. Алайда орта мерзімді перспективада мұндай үрдіс байқалмайды.
"Қазір құрылыс салушыны да, тұтынушыны да шағын метраждарға назар аударуға итермелейтін қарапайым жағдайлар қалыптасқан. Коммерциялық ипотека мөлшерлемесі екі таңбалы саннан түспей тұр. "7–20–25", "Наурыз" сияқты жеңілдікті бағдарламалар нысанның ауданын емес, несие сомасының шегін бекітеді. Мұндай құрылымда құрылыс салушы өнімді әрқашан төлем лимитіне сай "пішеді". Сондықтан Алматы мен Астанадағы микропәтер - қазіргі тұрғын үй экономикасында сұранысқа ие өнім", - деп сендіреді спикер.
Ал Ұлттық ТҮКШ палатасының президенті Талғат Мұхамедғалиевтің болжамынша, тұрғын үйдің қазіргі бағасы мен қазақстандықтардың төмен сатып алу белсенділігін ескерсек, жақын болашақта нарықта мұндай пәтерлердің саны артуы әбден мүмкін.
"Тек бір қайшылық көңілге күдік ұялатады. Мысалы, үшінші жайлылық класына жататын үйді алайық. Егер ережелер жиынтығына (ЕЖ) жүгінсек, бұл үйдегі пәтерлердің өз параметрлері болады, айталық, бір адамға шаққандағы тұрғын үй ауданы кемінде 18 "шаршы" болуы тиіс. Ал бұл жерде "шағын габаритті" пәтердің жалпы ауданы шамамен 20 "шаршы", ол онда қалайша стандартқа сай болмақ? Сондықтан мұндай пәтерлер көбіне тыйым салынған жерлерде - цокольдік және техникалық қабаттарда, жертөлелерде орналасуы мүмкін. Дегенмен бұл ортақ үлестік мүлік, яғни осы үйдің пәтер иелерінің меншігі болып саналады", - деп қауіп-қатерлерді сипаттады Талғат Мұхамедғалиев.
Алайда ол болашақта тек шағын габаритті пәтерлерден тұратын үйлер көбеюі мүмкін деп есептейді. Бірақ ол жағдайда, оның пікірінше, қолданыстағы құрылыс нормативтерін қайта қарау қажет. Мысалы, ережелер жиынтығында ТК-дағы әр пәтерге шаққандағы автотұрақ орындарының саны бойынша талаптар бар. Шағын габаритті баспана үшін олар міндетті емес. Мүмкін бұл нормаларды қайта қарау керек болар.
Мұхамедғалиевтің айтуынша, "Тұрғын үй қатынастары туралы" заңға шағын габаритті баспана ұғымын енгізген дұрыс болар еді. Әйтпесе, бізде шағын метражды үйлер бар, оларға сұраныс та жоғары, бірақ олар әлі де болса ішінара "көлеңкелі аймақта" қалып отырғандай.
Авторы: Елена Бахарева
Дайындаған: Нұрила Ермекбаева
+7 (777) 001 44 99
