Қазақша
Русский
Талғарлық зейнеткер "полиция қызметкерлерімен" сөйлескеннен кейін жалғыз баспанасынан айырылып қалды. Белгісіз біреулердің қоңырауына жауап берген 76 жастағы әйел қиын жағдайға тап боған. Олар үй иесін алдап, әлдебір алаяқтар оның жылжымайтын мүлкімен заңсыз айла-шарғы жасап жатқанына сендірген. Баспананы құтқарудың жалғыз жолы - оны жалған сату екені айтылған. Енді материал кейіпкері көшеде көк тиынсыз қалуы мүмкін, өйткені ол курьерлерге үйді сатудан түскен ақшаны ғана емес, барлық жинаған қаражатын да беріп жіберген. Оның жақын туыстары жоқ.
Сот қандай шешім шығарды? Осыған ұқсас істер бойынша тәжірибе қандай? TengriHome мәселенің мән-жайын анықтап көрді: күмәнді сауданың алдын алу мүмкін бе; риелторлар мен нотариустар шикілікті сезе ме және мұндай жағдайда не істеу керек?
Алғысөз
Любовь Т.-ның оқиғасын бізге Алматы қалалық адвокаттар алқасының адвокаты Евгений Гончаров айтып берді. Қазір ол сотта әжейдің мүддесін қорғап жатыр және өзінің сенім білдірушісінің тегін көрсетпеуді өтінді. Әйелдің қазір сұхбат беретін жағдайы да жоқ. Ақшасы мен баспанасынан айырылып, соттасудан кейін 76 жастағы зейнеткердің денсаулығы күрт нашарлап, оған онкологиялық ауру диагнозы қойылған. Өкілінің айтуынша, ол отадан кейін әлі де ауруханада жатыр.
Алаяқтық оқиғасы: зейнеткер үйін өз еркімен қалай сатып жіберді?
Любовь Т. айырылып қалған үй - қара шаңырақ. Адвокаттың айтуынша, бұл үй оның отбасына 1938 жылдан бері тиесілі болған. Әйел туғаннан бері 76 жыл бойы сонда тұрып келеді. Қазір оның ешқандай жақын туысы қалмаған. Балалары жоқ, ал жолдасы осыдан 10 жылдан аса уақыт бұрын дүниеден өткен. Алаяқтар үшін таптырмас құрбан.
2025 жылғы тамызда белгісіз біреулер оған видео арқылы қоңырау шалған, деп нақтылады адвокат. Олардың айтқаны - нағыз фильмнің сюжеті секілді, қойылымы да соған сай болған.
"Алаяқ өзін полиция полковнигі ретінде таныстырған, иығында погоны бар форма киіп, мемлекеттік тудың фонында сөйлескен, Любовь Т.-ның дербес деректерін атаған. Жалған қызметкер қазіргі уақытта алаяқтық оқиғалары жиілеп кеткенін, қаскөйлер қарт адамдардың мүлкін заңсыз қайта ресімдеп жатқанын айтқан. Сондай-ақ алаяқтар оның үйі орналасқан жер телімінің кадастрлық нөмірін ауыстырып жіберуі мүмкін, сонда бұл оның меншігі болмай қалады-мыс. Сондықтан ол шұғыл түрде жалған сатып алу-сату мәмілесін жасап, кадастрлық нөмірді өзгертуі тиіс, содан кейін ақшаны оларға беруі керек екенін айтқан. Сонымен қатар, олар бір аптадан кейін мәміленің күшін жойып, бәрі өз орнына келетініне сендірген. Әрине, алаяқтар оны қорқытып, барлық жағынан көмек көрсетілетінін, бірақ бұл туралы ешкімге тіс жармау керек екенін, себебі оны аңдып жүргендерін айтқан", - деді Евгений Гончаров.
Оның айтуынша, үй иесі басында қоңырау шалғандардың нұсқауларын орындаудан бас тартқан. Бірақ олар қайта-қайта хабарласып, мазасын алған. Нәтижесінде, мұндай психологиялық қысымнан қорыққан әрі есеңгіреп қалған әжей "полицейлерге" сеніп, олар айтқан "жалған" саудаға бел буған.
"Полковник" тіпті оған осы жалған мәмілеге көмектесуі тиіс риелторлардың телефондарын да берген. Адвокаттың айтуынша, бірінші маман үйді көріп, оны 20 миллион теңгеге сатуға шығаруды ұсынған. Үй иесі сатуға дайын болған, бірақ риелтор жоғалып кеткен. Кейін адвокат онымен хабарласып, маманның бір шикілікті сезіп, клиентпен жұмыс істеуден бас тартқанын білген.
Бұл ретте зейнеткерді қатаң бақылауда ұстаған, деп толықтырды адвокат. Сату процесі қалай жүріп жатқанын, риелторлар қандай баға ұсынып жатқанын үнемі сұрап отырған.
"Алаяқтар Любовь Т.-ға басқа риелтордың нөмірін берген. Ол келіп, бәрін суретке түсіріп, үйді 15-16 миллион теңгеге шығаруға келіскен. Мынаны нақтылай кетейін, Любовь Т. үйді сатуды жоспарламаған, нарықтағы бағаларды білмеген, мәмілені жалған деп ойлаған. Оған тек үйді тезірек сатып, өздері айтқандай кадастрлық нөмірді ауыстыру керек болған. Нәтижесінде ол алаяқтардың мақұлдауын алып, мәмілеге келіскен. Бірнеше күннен кейін риелтор сатып алушыны - үй үшін 12 миллион теңге ұсынған ер адамды ертіп келген. Бұл баға нақты құнынан екі есеге жуық төмен, мұны кейін бағалау компаниясы да растады. Любовь Т. бұл соманы алаяқтармен талқылап, осы бағаға келіскен", - деп түсіндірді Евгений Гончаров.
Кейін сатып алушы әйел адам болып шыққан, ал келген ер адам - оның танысы, үйді іздеуге және сатып алуға көмектескені белгіл болды. Ол риелтормен таныс болған.
Мәміле
Адвокаттың айтуынша, мәмілені ұйымдастырумен сатып алушы тарап - риелтор мен танысы айналысқан.
"Мәмілені рәсімдеу кезінде нотариус қарт адамның шешімін нақтылауға атүсті қараған, үйді сату себебі мен түрткі болған жайттар туралы нақты сұрамады деп есептеймін. Процедураның өзіне сатушы мен сатып алушыдан бөлек, риелтор және үйді көруге келіп, бағасын келіскен ер адам қатысқан. Ақшаны тапсыру және санау процесін видеоға түсірген де сол адам. Делдал оны қайта санауға көмектескен. Негізінде бұл жерде бөгде адамдарсыз тек екі тарап - сатып алушы мен сатушы ғана болуы керек еді", - деді Евгений Гончаров.
Нәтижесінде шарт 2025 жылғы 16 қыркүйекте жасалады. Адвокаттың айтуынша, Любовь Т. алынған соманы телефон соққандардың нұсқауымен курьерге - такси жүргізушісіне берген. Оған "операция" сәтті өтті, бір аптадан соң мәміленің күші жойылып, үй иесіне қайтарылады деп сендірген.
Жаңа меншік иесі үйді босатуды талап ете бастағанда ғана қарт әйел бәрінен айырылғанын түсінген.
"Жерлеуге" деп жинаған қаражатынан да айырылды…
Бәрінен айырылды деген сөз - зейнеткердің жерлеу рәсіміне деп жинаған ақшасын да қамтиды. Жылжымайтын мүлікке қатысты "операцияны" дайындау кезінде телефон соққан "полицейлер" бұл туралы да біліп алған.
"Оның банк шотында бір миллион теңгесі, ал үйінде қолма-қол екі миллионға жуық ақшасы болған. Олар оны осы ақшаны банкке салуға көндірген. Ол кезде қылмыскерлер оның телефонын да бақылап отырған. Сонымен қатар, дәл сол күні оның қатысуынсыз қашықтан барлық ақшаны, соның ішінде түскен зейнетақысын да аударып алған", - деп түсіндірді адвокат.
Мәміледен бір апта өткен соң, 2025 жылғы 24 қыркүйекте зейнеткер полицияға жүгінеді. Онда алаяқтық дерегі бойынша қылмыстық іс тіркеліп, әйел жәбірленуші деп танылды.
Соттар қандай шешім қабылдады?
Мәміледен кейін екі апта ішінде үйдің жаңа иесі Талғар аудандық сотына бұрынғы меншік иесін мәжбүрлеп шығару туралы талап арыз түсірген. Өз кезегінде, Любовь Т. да жаңылыстыру және алдау негізінде сатып алу-сату шартын жарамсыз деп тану туралы қарсы арыз береді.
"Бұл жерде айта кететін жайт, біз ақшаны қайтармай үйді алып қалуды жоспарлаған жоқпыз. Біздің тарап сатып алушыға шарт бойынша соманы сотқа дейін де, сот кезінде де толық қайтаруды ұсынды. Жағдайды естіген зейнеткердің алыс туыстары бұл қаражатты жинап берген еді. Біз тараптарды бастапқы қалпында, яғни олар ақшасын алып, Любовь Т. үйінде қалуын ұсындық. Бірақ жаңа меншік иесі бұдан үзілді-кесілді бас тартты", - деді Евгений Гончаров.
Сот зейнеткерді жаңылыстырып, мүлкінен заңсыз айырды деп есептеді. Сот шешімі бойынша, мәміле сатушы үшін өте тиімсіз шарттар, нарықтық бағадан төмен баға, соның ішінде алдаудың әсерімен жасалған.
"Сот жаңылыстырудың маңыздылығы объективті сипатқа ие және мәміле туралы түсініктің бұрмалануына әкелді деген қорытындыға келеді. Егер мұндай бұрмалану болмаса, жауапкер өзінің жасына, балалары мен жақын туыстарының жоқтығына, жалғыз тұруына байланысты мұндай мәмілені жасамас еді, яғни ол алдауға түсіп, мәміле туралы қате түсінікте болған, саналы түрде алданған. Сот мәміле жарамсыз деген қорытындыға келеді. Мәміле сотпен жарамсыз деп танылғандықтан, үйден шығару туралы талап қанағаттандыруға жатпайды", - деп көрсетілген Евгений Гончаров бізге ұсынған сот шешімінде.
Үйдің жаңа иесі Алматы облыстық сотына апелляциялық шағым түсірген. Алқа мәміле егер ол екінші тараптың, яғни сатып алушының заңсыз қасақана әрекеттері нәтижесінде жасалса ғана жарамсыз деп танылуы мүмкін деп есептеді. Бірақ шешімде айтылғандай, мұндай дәлелдер ұсынылмаған.
Шарт заңнама талаптарына сәйкес келеді, заңда белгіленген барлық шартты қамтиды, тараптардың ерік-жігері мен оны жасасуға келісімі бар. Сондықтан жаңа меншік иесі басқалардың әрекеті үшін жауап бере алмайды.
"Жауапкердің үшінші тұлғалардың нұсқауымен әрекет етуі - жауапкердің өз абайсыздығының көрінісі, ол мүлікті сатудан ақша алып, оны үшінші тұлғаларға берген. Бұл әрекеттер үшін жауапкершілікті талап қоюшыға жүктеу негізсіз және азаматтық-құқықтық қатынастарға қатысушылардың адалдық, парасаттылық және әділдік принциптеріне сәйкес келмейді", - деп есептеді сот алқасы.
Сондай-ақ қаулыда Любовь Т.-ға қатысты алаяқтық бойынша ешкімнің кінәсі анықталмағаны, сатып алушының үшінші тұлғалармен сөз байласуы туралы дәлелдер ұсынылмағаны көрсетілген.
"Осындай жағдайларда дауланып отырған мәмілені жарамсыз деп тануға құқықтық негіздер жоқ, осыған байланысты бірінші сатыдағы сот қарсы талапты қанағаттандыру туралы қате қорытындыға келген", - делінген қаулыда.
Нәтижесінде алқа бірінші сатыдағы соттың шешімін бұзды. Мәмілені жарамсыз деп тану туралы талап арыз қабылданбады, ал зейнеткерді мәжбүрлеп шығару туралы өтініш қанағаттандырылды. Ол үйді босатуға міндетті. Бірақ адвокаттың айтуынша, қарт адамның барар жері жоқ.
"Апелляциялық сатыдағы сот іс жүзінде қарт адамды басқа тұрғын үй бермей-ақ шығаруға болады деген қорытындыға келді. Бұл қалыптасқан жағдайда оны өте мүшкіл халге түсіріп, өмірі мен денсаулығына нақты қауіп төндіреді. Мұндай шешім мәні жағынан қарт адамды далада қалдырумен бірдей, бұл ол үшін өлім жазасымен тең", - деп түсіндірді Евгений Гончаров.
Ол шешімді қайта қарату үшін кассациялық сотқа шағым түсірді.
"Апелляциялық саты мына жағдайларға баға берген жоқ: қарт адамның жалғыз баспанасын сатуы; мүлік құнының айтарлықтай төмендетілуі (мұны тәуелсіз сараптама растайды); мәмілені дайындауға үшінші тұлғалардың қатысуы; Любовь Т.-ның нотариусқа өздігінен жүгінбеуі", - деп адвокат кассациялық шағымдағы өз уәждерін тізіп берді.
Мәміленің үшінші тарапы
Спикердің айтуынша, мұндай оқиғаларда үшінші тұлғалардың, яғни сату мен ресімдеуге тікелей қатысатындар - риелтор мен нотариустың іс-әрекеті де маңызды.
"Біздің жағдайда риелторды үйдің төмендетілген құны да, кейуананың жалғыз тұратыны да алаңдатпаған. Ол сотта еш жерге хабарландыру бермегенін растады, демек, үйді жария хабарландыру арқылы сату ниеті болмаған. Соған қарамастан, ол бұл үшін ақша алған. Бәлкім, ол мәмілеге делдал болған адамның ескі танысы болғандықтан шығар. Айтпақшы, делдал риелторға 12 миллион теңгеге сатып алуға дайын жылжымайтын мүлік іздеп жүргенін өзі айтқан", - деп түсіндірді Евгений Гончаров.
Адвокаттың нотариусқа да айтар уәжі бар. Оның пікірінше, егер маман жағдайдың барлық егжей-тегжейіне назар аударғанда, оқиғаның соңы басқаша аяқталуы мүмкін еді.
"Нотариус ақпаратты үшінші тұлғаларға заңсыз ашты деп есептеймін. Делдал мессенджер арқылы оған Любовь Т.-ның жеке куәлігінің көшірмесін жіберіп, мәмілеге дайындалу үшін үйдің деректерін базадан тексеруді сұраған. Делдал мәміле тарапы емес және оның сенімхаты да болмаған. Мұндай ақпаратты тек жылжымайтын мүлік иесі ғана сұрата алады", - деді Евгений Гончаров.
Егер қатысушының әрекетке қабілеттілігі немесе ерік білдіру бостандығына күмән туындаса, нотариус мәмілені жасаудан бас тартуы тиіс.
"Мәміле жасалған сәтте Любовь Т. 75 жаста болған. Мен одан нотариус қандай сұрақтар қойғанын сұрадым. Ол ешқандай сұрақ қойылмағанын айтты. Сотта нотариус та сатушыға нақты қандай сұрақтар қойылғанын көрсете алмады. Ал егер нотариус: "неге сатып жатырсыз, себебі неде?" деп анықтағанда, зейнеткер: "құжаттарды қайта ресімдеу керек" деп айтуы мүмкін еді. Қандай құжаттар? Бұл, бәлкім, нотариусты мәмілені ресімдеуден тоқтатар ма еді", - деп болжайды адвокат.
Сондай-ақ оны үшінші тұлғалардың қатысуы да күмәндандырды. Оның пайымдауынша, бұлай болмауы керек.
"Мәміле процесіне риелтор да, ақшаны тапсыру және санау сәтін бейнежазбаға түсірген делдал да қатысқан. Риелтор ақша санауға көмектескен. Бұлай болмауы тиіс, бұл нотариалдық іс-әрекеттің бұзылуы", - деп есептейді Евгений Гончаров.
Любовь Т. әлі күнге дейін ауруханада жатыр. Оның адвокаты кассациялық соттың шешімін күтіп отыр. Алайда апелляциялық сатының мәжбүрлеп шығару туралы қаулысы өз күшіне еніп кетті, яғни зейнеткердің ауруханадан шыққаннан кейін барар жері жоқ.
Біз сала мамандарымен қосымша сөйлестік. Бұл нақты оқиға туралы емес. Олар бұл жағдайға баға бере алмайды және бермеуі де тиіс: жағдаймен жете таныс емес, егжей-тегжейін білмейді. Сондықтан спикерлер риелторлар мен нотариустардың тәжірибесінде жиі кездесетін ұқсас жағдайларды ғана сипаттап берді. Сондай-ақ олар мұндай сәтте не істеу керек екені туралы кеңес берді.
Риелторлар және киберқылмыс: нені білу маңызды?
Алаяқтардың "тәсілдері"
Қазақстан риелторларының біріккен қауымдастығының әдеп және мүшелік жөніндегі комитетінің төрағасы Александр Вайншток өз тәжірибесін бөлісті. Сонымен қатар ол Алматыдағы ірі жылжымайтын мүлік агенттігін басқарады, сондықтан мәселені біледі.
Оның айтуынша, бұрын қаскөйлер негізінен банк шоттарына қол жеткізуге тырысатын. Бүгінде олар құрбанды түрлі сылтаулармен пәтерін сатуға көндіретін сценарийлерді жиі қолданады:
- мүлікті қорғау;
- құқық қорғау органдарының арнайы операциясына қатысу;
- дайын тұрған алаяқтықтың алдын алу;
- мәміленің қауіпсіздігін тексеру.
Сенімге кіру үшін олар жалған куәліктерді, бейнеқоңырауларды, нөмірді ауыстыру технологияларын және психологиялық қысымды пайдаланады.
Су тегін баға, тез сату, "арнайы қызметтермен ынтымақтастық"
Сарапшы жылжымайтын мүлік сатушысының алаяқтардың арбауында жүргенін білдіретін "қауіп белгілерін" атап өтті:
- қисынды және объективті себепсіз шұғыл сату;
- нысанның нарықтық құнын айтарлықтай төмендету;
- сатушының риелтордың өтініші бойынша жақын туыстарымен байланысудан бас тартуы. Егер маман клиент біреудің ықпалында болуы мүмкін деп күдіктенсе, жоспарлары мен ниетінің шынайылығына көз жеткізу үшін оның жақын туыстарымен сөйлесуді сұрай алады.
Қарт адамның сату мақсатын анық түсіндіре алмауы немесе полиция, банк, арнайы қызмет немесе басқа да мемлекеттік орган қызметкерлерінің нұсқауымен әрекет етіп жатқанын хабарлауы да күмән тудырады.
"Адал риелтор полицияның да, банктердің де қандай да бір тексерулер немесе арнайы операциялар жүргізу үшін жылжымайтын мүлікті сатуды талап етуге құқығы жоқ екенін түсінеді", - дейді Александр Вайншток.
Мұндай жағдайда не істеу керек?
Егер риелторда негізді күдік туындаса, оның міндеті тек мәміледен бас тарту емес, сатушының өз еркімен және саналы түрде әрекет етіп жатқанына көз жеткізу. Ол үшін мынадай шараларды қолдануға болады:
- Бөгде адамдарсыз жеке сөйлесу, сату себептері туралы нақтылаушы сұрақтар қою, шешім қабылдау үшін үзіліс алуды ұсыну.
- Кейбір жағдайларда меншік иесіне туыстары немесе сенімді тұлғаларымен байланысуды ұсынған жөн, ал одан да дұрысы - мұны өзіңіз жасағаныңыз абзал.
- Егер алаяқтық немесе қысым көрсету белгілері болса, риелтор құқық қорғау органдарына жүгінуге немесе меншік иесінің өзіне не туыстарына осылай істеуді ұсынуға құқылы.
"Хэппи-эндпен" аяқталған оқиғалар
Александр Вайншток былтыр болған шынайы оқиғалардың бірін айтып берді. Қауымдастық риелторына 70 жастағы әйел пәтерін сату туралы өтінішпен келеді. Ол Талдықорғандағы әпкесіне көшіп кеткісі келетінін, ал түскен ақшаны балаларына бөліп бергісі келетінін айтады. Бірақ балалары бұл туралы білмейді - тосын сый болмақ екен. Кейінірек оның кибералаяқтардың "арнайы операция" туралы "ертегілеріне" сеніп қалғаны белгілі болды.
"Пәтердің Алматының орталығында орналасқанына қарамастан, оны төмен бағамен сатқысы келгені бізді секем алдырды. Ол тіпті күн сайын қоңырау шалып, тезірек сатылуы үшін бағаны түсіруді өтінді. Біз балаларының телефондарын іздеп, Америкадағы қызымен байланысқанша, мәміле жасалып үлгерді, өйткені оған бұл мәселеде бас тартуға іс жүзінде құқығымыз болмады. Әрине, қызы оларға ақшаның қажеті жоқ екенін, бұл үлкен ықтималдықпен күмәнді оқиға екенін айтты. Соңында қызы полицияға жүгінді", - деп еске алды Александр Вайншток.
Бұл оқиға сәтті аяқталды. Риелторлық агенттік кеңсесінде риелтор, клиенттің балалары және пәтердің жаңа иесі бас қосты. Мән-жайды түсінген соң, сатып алушы ақшасын қайтарып алуға, ал жылжымайтын мүлікті иесіне қайтаруға келісті.
"Зейнеткердің өзі жалған мәміле жасадым деп ойлаған. Ол келісімшарттың шынайы болғанын және баспанасынан шын мәнінде айырылып қалғанын сезбеген де. Бұл туралы оған кейінірек айтылды, ол жағдайды түсінген соң ауруханаға түсіп қалды", - деді сарапшы.
Ал жақында риелторларға клиентті құтқару және алаяқтарды құрықтау бойынша нағыз операцияға қатысуға тура келген.
"Жасы келген әйел қала орталығындағы пәтерін шұғыл сату туралы өтінішпен жүгінді. Оны өте төмен бағаға қойғысы келді. Бізге басқа елге досына көшіп кеткісі келетінін, балалары жоқ екенін айтты. Кейін ақшаны ғибадатханаға беретінін мәлімдеді. Бұл ретте ол телефонды қолынан тастамай, үнемі біреумен байланыста болды. Адамның біреудің ықпалында екені белгілі болды. Бізге "Киберполға" жүгінуге тура келді. Оны басқарып отырған алаяқтар бірдеңені сезіп қойған болуы керек. Нәтижесінде клиент басқа агенттіктің риелторына жүгінді. Ол маман, айтпақшы, ештеңеден сезіктенбестен, оған сатып алушы тауып берді", - дейді Александр Вайншток.
Сатып алушыны тауып, оған бұл сауданың соңы жақсы болмайтынын түсіндіруге тура келді. Ол уәждермен келісті.
"Мәміле тоқтатылған жоқ. Тек нотариус, риелтор және сатып алушының келісімімен ол жалған, сахналанған сипатта болды. Не үшін? Полиция сатып алушыға жалған купюралар берді, ол зейнеткермен сол ақшамен есептесті. Ал ол өз кезегінде ақшаны курьерге берді. Кейін бұл алаяқтарды табу полицияның жұмысы болды. Біз үшін ең бастысы - әйелдің нақты ақшасын беріп қоймауы және пәтерінен айырылмауы еді. Кейін, әрине, жүргізіліп жатқан операция туралы білген соң, ол не болғанын баяндап берді. Онда бәрі классикалық сценарий бойынша: оған ҰҚК-ден хабарласқан болып, қылмыскерлерді ұстауға көмек сұраған", - деп толықтырды сұхбат беруші.
Неге риелторлардың бәрі бірдей күмәнді сауданы байқағысы келмейді?
Қазақстанда риелтор мамандығы әлі күнге дейін ешқандай реттелмеген. Риелторлық қызмет туралы арнайы заң жоқ.
"2009 жылдан бастап Қазақстанның риелторлар кәсіби қоғамдастығы жылжымайтын мүлік нарығында бірыңғай жұмыс ережелерін, мамандардың біліктілігіне қойылатын талаптарды, қызмет көрсету стандарттарын және тұтынушылардың құқықтарын қорғау механизмдерін белгілейтін осындай заңның қабылдануын жақтап келеді", - деді Александр Вайншток.
Әзірге риелторлардың қызметі кәсіпкерлік заңнаманың жалпы нормаларымен реттеледі. Кәсіби қоғамдастықта этикалық нормалар мен ережелер де бар.
"Біздің Қазақстан риелторларының өзін-өзі реттейтін қауымдастығында кәсіби этика кодексі жұмыс істейді. Ол маманнан адал әрекет етуді, клиенттің мүддесін сақтауды, мүдделер қақтығысына жол бермеуді және заңдылығына немесе еріктілігіне күмән тудыратын мәмілелерге қатыспауды талап етеді. Егер риелтор клиенттің қысыммен әрекет етіп жатқанын, өз ісінің салдарын түсінбейтінін немесе мәміле оған айтарлықтай зиян келтіруі мүмкін екенін түсінсе, ол мұндай мәмілені сүйемелдеуден бас тартуға міндетті", - деп түсіндірді спикер.
Бірақ нарықта қызметі кәсіби қауымдастық тарапынан іс жүзінде бақыланбайтын кездейсоқ делдалдар да бар. Негізінде, жылжымайтын мүлік нарығында делдалдықпен кез келген адам айналыса алады.
"Бұл нарықта кездейсоқ қатысушылардың, яғни "бір күндік риелторлардың", сондай-ақ күмәнді схемаларға саналы түрде қатысатын тұлғалардың пайда болуына жағдай жасайды. Сондықтан кәсіби қауымдастық көп жылдар бойы кәсіби стандарттарды, мамандарды сертификаттауды және нарық қатысушыларының жауапкершілік тетіктерін енгізуді жақтап келеді", - деді ол.
Вайншток қазіргі риелтор тек сатып алушы тауып қана қоймай, қажет болған жағдайда клиентті ықтимал алаяқтық схемалардан қорғаушыға айналуы тиіс деп есептейді. Әсіресе бұл егде жастағы адамдарға қатысты.
Пәтер сату: нотариус неге міндетті емес?
Мәміленің әрдайым нотариус арқылы жасалмау себептері
Республикалық нотариаттық палата алаяқтардың психологиялық қысымымен жасалған мәмілелерге қатысты пікірлерін бөлісті. Онда Қазақстанда жылжымайтын мүлікті сатып алу-сату шарттарын нотариалды куәландыру міндетті емес екеніне назар аударды. Заң азаматтарға таңдау құқығын береді: мәмілені нотариалды түрде рәсімдеу немесе оны жазбаша нысанда жасап, кейіннен мемлекеттік тіркеуден өткізу.
"Сондықтан жылжымайтын мүлікті иеліктен шығару кезіндегі алаяқтық жағдайлары талқыланғанда, көптеген проблемалық мәміленің нотариус арқылы мүлдем өтпейтінін түсіну маңызды. Іс жүзінде мәмілелердің едәуір бөлігі оның қатысуынсыз жасалады", - деді Республикалық нотариаттық палата өкілдері.
Қарапайым "қағаз жүзіндегі" нұсқадан айырмашылығы, нотариалды рәсім мыналарды қарастырады:
- мәмілеге қатысушылардың жеке басын анықтау;
- олардың әрекет қабілеттілігін тексеру;
- жылжымайтын мүлік нысанына құқықтарын тексеру;
- жасалатын іс-әрекеттердің құқықтық салдарын түсіндіру және тараптардың шынайы ерік-жігерін анықтау.
Не нәрсе күмән тудыруы тиіс?
Нотариустың негізгі міндеті - мәмілеге қатысушылардың шынайы ниетіне көз жеткізу. Яғни, бір тараптың шынымен сатқысы келетінін, ал екінші тараптың өз еркімен сатып алғысы келетінін анықтау.
"Сондықтан нотариус сатушы және сатып алушымен жеке сөйлесуге, нақтылаушы сұрақтар қоюға және жауаптарды тікелей олардан алуға мүмкіндігі болуы керек. Сонымен қатар, риелтордың, туысының немесе өзге де еріп жүруші тұлғаның қатысуына заңмен тыйым салынбаған. Бұл жерде қатысу дерегі емес, олардың мәміле тарапының ерік білдіруіне әсер ету дәрежесі маңызды. Мәмілеге қатысушының орнына үшінші тұлғалар жауап беретін немесе іс жүзінде оның орнына шешім қабылдайтын жағдайларға жол берілмейді. Әсіресе, бөгде тұлғалар мәмілені асықтырғанда, ал меншік иесінің өзі сенімсіздік танытқанда немесе болып жатқан жайттың мәнін түсінбегенде ерекше назар аударылады", - деп нақтылады спикер.
Сондай-ақ мына жағдайларда сатушының әрекеті күмән тудыруы мүмкін:
- жалғыз баспанасын шұғыл сату себептерін түсіндіре алмаса;
- алдағы уақытта қайда тұратыны туралы жоспарларын анық айта алмаса немесе үшінші тұлғалардың айқын ықпалымен әрекет етсе;
- нысанның құнын айтарлықтай төмендетуге келіссе (бұл ретте тек шұғыл немесе арзан сатудың өзі емес, аталған барлық факторлардың жиынтығы күдік тудырады);
- белгісіз тұлғалармен телефон арқылы үздіксіз кеңесіп отырса;
- жаттанды немесе қарама-қайшы жауап берсе;
- қандай да бір "арнайы операцияға" қатысып жатқанына, құқық қорғау органдарына көмектесіп жатқанына, ақшасын немесе жылжымайтын мүлкін алаяқтардан құтқарып жатқанына сенімді болса.
Әңгімелесу кезінде нотариус сатып алу-сатуды рәсімдеуге кедергі келтіруі мүмкін ықтимал психикалық бұзылулардың немесе денсаулыққа қатысты өзге де проблемалардың белгілерін анықтай алады. Мұндай жағдайларда ол мәмілені кейінге қалдыруға немесе одан бас тартуға құқылы.
"Нотариус азаматқа нотариалды іс-әрекет жасаудан негізсіз бас тартуға құқылы емес екенін ескеру қажет. Кез келген бас тарту егжей-тегжейлі құқықтық негіздемесі бар қаулымен рәсімделуі тиіс, ол кейіннен сот тәртібімен шағымдалуы мүмкін. Сондықтан бас тарту туралы қаулы шығару - маңызды процестік шешім", - деді палата өкілдері.
Егде жастағы адамдардан әрекетке қабілетті екені туралы анықтама талап ету керек пе?
Заң бойынша нотариус жылжымайтын мүлкін сатқалы жатқан әрбір егде жастағы қазақстандықтан анықтама талап етуге міндетті емес. Сонымен қатар маман мәміле жасауға келісім алу үшін оның туыстарымен байланысуға да міндеттелмеген.
"Алайда күмән туындаған жағдайда нотариус қосымша сақтық шараларын қолдануға құқылы: егжей-тегжейлі әңгімелесу, қосымша құжаттарды талап ету, нотариалдық әрекетті кейінге қалдыру, жақын туыстарын шақыру немесе медициналық қорытынды алуды ұсыну. Бұл ретте нотариустар Бірыңғай нотариалдық ақпараттық жүйе (БНАЖ) арқылы адамды әрекетке қабілетсіз немесе әрекет қабілеті шектеулі деп тану туралы заңды күшіне енген сот шешімінің бар-жоғын тексере алады", - деді палатадағылар.
Пәтерлер неге әртүрлі нотариустарда сатылады: алаяқтардың тағы бір тәсілі
Қазіргі алаяқтар мұндай "операцияларға" өте мұқият дайындалады. Олар дербес деректерді алдын ала жинап, нөмірді ауыстыру технологияларын, жалған құжаттарды, қолдан жасалған бейнеқоңыраулар мен аудиохабарламаларды пайдаланады, құрбанмен ұзақ уақыт бойы сенімді қарым-қатынас орнатады. Оған қоса, алаяқтар мәмілені нотариалды куәландыру кезеңіндегі іс-қимыл алгоритмін де егжей-тегжейлі ойластыра бастаған.
"Тағы бір мәселені ескеру қажет. Алаяқтар өз әрекеттерін жиі әртүрлі нотариустарға бөліп тастайды. Мысалы, алаяқтар бір әйелді екі пәтерін сатуға көндірген жағдай болды. Ол бірінші мәмілені бір нотариуста, ал екіншісін басқасында рәсімдеген. Ал нотариалдық құпия туралы қолданыстағы заңнама нотариустарға Бірыңғай нотариалдық ақпараттық жүйеде азаматтың нотариалдық әрекеттерінің толық тарихын көруге мүмкіндік бермейді. Сондықтан әрбір нотариус нақты өтінішті өзінде бар мәліметтер мен нақты мәміленің мән-жайына сүйене отырып бағалайды", - деп түсіндірді палата өкілдері.
Жалпы алғанда, жылжымайтын мүлікті қысыммен сату оқиғаларына тоқталсақ, сот көбіне сатып алушының жағына шығады дейді адвокат Евгений Гончаров. Оның үстіне, Талғардағы әжейдің жағдайында қоңырау шалғандар табылмағандықтан, қылмыстық іс тоқтатылған.
Мұндай келеңсіз жағдайларға тап болмау үшін сарапшылар мүлікті сату туралы шешімді қорқыныш жіне асығыстықпен немесе үшінші тұлғалардың қысымымен қабылдамауға кеңес береді. Туыстар, заңгерлер немесе нотариустармен міндетті түрде кеңесу қажет.
Авторы: Елена Бахарева
Дайындаған: Дина Шәріпхан
+7 (777) 001 44 99
