Қазақша
Русский
Сіз бастапқы нарықтан пәтер сатып алып, жаңа үйге қоныстандыңыз, бірақ ол көз алдыңызда "қирай" бастады ма? Қабырғалар сөгіліп, сорғылар істен шығып, тіпті ғимараттың қаптамасы түсе бастады ма? Бұған кім жауапты болуы керек?
1 шілдеден бастап Қазақстанда Құрылыс кодексі күшіне енеді. Ол жаңадан салынған нысандардың кепілдік мерзімін ұзартады. TengriHome құрылыс компаниясын ақауларды жоюға қалай мәжбүрлеуге болатынын және құрылыс салушылар жауапкершіліктен жалтару үшін қандай айла-шараларға баратынын баяндайды.
Қазақстандағы жаңа үйлерге берілетін кепілдік мерзімі: қазіргі жағдай қандай?
Кейбіреулер қоныстанғаннан кейін анықталған ақауларды өз қаражатына жөндеу керек деп ойлауы мүмкін. Бірақ бұл қате пікір. Құрылыс салушы оларды белгілі бір кепілдік мерзімі ішінде түзетуге міндетті. Ал кейбір жағдайларда бұл мерзімнен тыс уақытта да орындалады.
2026 жылғы 1 шілдеден бастап Құрылыс кодексі күшіне енген кезде Қазақстанда жаңа үйлерге берілетін кепілдік мерзімдері ұзартылады.
"2026 жылғы 1 шілдеден кейін пайдалануға берілетін барлық жаңа нысанға Құрылыс кодексі аясында қарастырылған жаңа мерзімдер бойынша кепілдік беріледі. Егер үйлер 1 шілдеге дейін пайдалануға берілсе, олар үшін қазір қолданыстағы кепілдік мерзімдері өзекті болып қала береді", - деп ескертті заңгерлік кеңесші Фарид Әлиев.
Бүгінде "Тұрғын үй құрылысына үлестік қатысу туралы" заң екі жылдық минималды кепілдік мерзімін белгілейді. Ол әдетте үлестік қатысу шартында (ҮҚШ) көрсетіледі.
"Заң ең төменгі шекті белгілейді, бірақ ең жоғарғысын шектемейді, яғни тараптар шартта кез келген мерзімді көрсете алады. Басқа мәселе - құрылыс салушылардың ең төменгі мерзімнен асатын уақытқа өз еркімен келісуі өте сирек кездеседі", - деп толықтырды ол.
Егер шартта мерзім көрсетілмесе, заңгер Азаматтық кодекстің 665-бабын қолдануға кеңес береді, оған сәйкес стандартты кепілдік - 10 жыл. Оның айтуынша, тіпті келісілген уақыт өтіп кетсе де, тұрғын үй иесі компанияны кемшіліктерді жоюға мәжбүрлей алады.
"Тіпті шарт бойынша кепілдік мерзімі аяқталса да, тұрғындардың орындалған жұмыстардың сапасы туралы азаматтық заңнаманың жалпы нормалары негізінде сотқа жүгінуге құқығы бар. Елеулі кемшіліктер анықталған жағдайда, тапсырыс беруші Азаматтық кодекс бойынша кепілдік мерзімі ішінде - бұл 10 жыл, және талап қоюдың жалпы мерзімі шегінде - ақау анықталған сәттен бастап үш жыл ішінде талап қоюға құқылы", - деп түсіндірді Фарид Әлиев.
Құрылыс салушыны "жасырын ақаулар" деп аталатын кемшіліктерді де жоюға міндеттеуге болады. Бұл - тұрғындар үйді қабылдау кезінде немесе белгілі бір уақыт ішінде объективті түрде анықтай алмайтын олқылықтар.
"Классикалық мысалдар: тек қыста білінетін қабырғалардың тоңуы; әрлеу астында жасырылған негізгі конструкциялардағы жарықтар; жасырын коммуникациялардағы су ағу жағдайлары. Мұндай ақаулар үшін ерекше режим қарастырылған. Маңызды (конструкциялық сипаттағы) ақаулар бойынша он жылдық шекті мерзім қолданылады. Ақаудың жасырын болуы құрылыс салушыны емес, тұрғынды қорғайтыны принципті түрде маңызды", - дейді заңгерлік кеңесші.
Бірақ тұрғындар сотта жасырын ақаулардың жылжымайтын мүлік берілгенге дейін пайда болғанын дәлелдеуі керек. Ол үшін техникалық сараптама жүргізуге болады.
"Мысалы, құрылыс салушы бастапқыда қателік жіберіп, құрылыс технологиясын дұрыс сақтамаған. Соның салдарынан үйдің қабырғалары тоңады, көтергіш құрылымдарда жарықтар пайда болады, су жиналады. Мұндай ақауларды тұрғын бірден байқамауы мүмкін, олар кейін ғана білінеді", – деп түсіндірді Фарид Әлиев.
Жаңа үйлерге берілетін кепілдік мерзімдері: 1 шілдеден кейін Қазақстанда не өзгереді?
2026 жылғы 1 шілдеден бастап қолданысқа енетін Құрылыс кодексінде жаңа кепілдік мерзімдері қарастырылған. Қазақстан құрылыс салушылар қауымдастығының президенті Виктор Микрюковтың айтуынша, олар барынша егжей-тегжейлі көрсетілген:
- 10 жылдық кепілдік - негізгі конструкциялық элементтерге: іргетас, қаңқа, қасбет, үйдің шатырына беріледі.
- 5 жылдық кепілдік - қалған ақауларға: шудан оқшаулау, гидрооқшаулау, терезелердің тоңуы және тағы басқалар.
- Жабдықты дайындаушы зауыттың кепілдігі: сорғылар, лифтілер, жарықтандыру және т.б. Виктор Микрюков түсіндіргендей, сол қазандықтың ақауларын жою кезінде өндіруші көрсеткен мерзімдер басшылыққа алынады. Орташа алғанда бұл екі-үш жыл.
"Сіз өзіңіздің ТҮК-нің инженерлік жүйелерінде қандай жабдықтар қолданылатынын, олардың кепілдік мерзімдерін біле аласыз. Сауатты құрылыс салушы сапалы жабдықтың қажеттілігін түсінеді және мұндай жабдықты ұзақ кепілдік мерзімімен сатып алады", - деп есептейді Виктор Микрюков.
Девелопер бұл нұсқаны құрылыс материалдарына қатысты қолдана алмайды.
"Егер қасбет бөлігінде ақау болса, құрылыс салушы зауыттың небары бір жылға ғана кепілдік бергенін алға тарта алмайды. Яғни, кепілдік мерзімі бітті, біз ештеңені жөндемейміз деуі орынсыз. Бұл жағдайда мұндай сылтау жүрмейді. Дайындаушы зауыттың кепілдік мерзімі тек инженерлік жабдықтарға ғана қатысты", - деді Виктор Микрюков.
Жаңа үйлердің кепілдік мерзіміне қатысты нюанстар
Үлестік қатысу шартында құрылыс салушы мен сатып алушы 15 немесе 20 жыл сияқты ұзақ кепілдік мерзімін көрсете алады. Ал егер кейін компания Құрылыс кодексіндегі он жылдық мерзімге сілтеме жасап, оны орындаудан бас тартса не болады?
"Егер солай бола қалса, шартта жазылған ережелер негізге алынады. Яғни Құрылыс кодексіндегі емес, құжатта көрсетілген кепілдік мерзімі заңды күшке ие болады", - деп нақтылады Фарид Әлиев.
Іргетас пен қасбетке берілетін 10 жылдық кепілдік: мерзім өткен жағдайда не істеу керек?
Айталық, 10 жылдан кейін үйдің шатырынан су аға бастады. Кепілдік мерзімі аяқталды. Мұндай жағдайда қасбетті жөндеу және оны толық жаңарту шығыны тұрғындардың иығына түседі.
Бірақ бұл жерде де ережеден тыс жағдайлар бар.
"Иә, Құрылыс кодексі бойынша да, Азаматтық кодекс бойынша да кепілдіктің шекті мерзімі аяқталды. Бірақ егер мәселе адамдардың өмірі мен денсаулығына қауіп төндіру (мысалы, қасбеттің немесе тіреуіш конструкциялардың құлауы) туралы болса, онда өмірге, денсаулыққа немесе мүлікке келтірілген зиянды өтеу туралы нормалар қолданылады. Айта кетейін, өмірге немесе денсаулыққа келтірілген зиянды өтеу талабы бойынша талап қою мерзімі қолданылмайды, ал мүліктік талаптар бойынша залал анықталған сәттен бастап есептелетін жалпы үш жылдық мерзім жүреді. Сондықтан елеулі апаттық ақаулар болған жағдайда, тіпті 12-15 жылдан кейін де құрылыс салушы жауапкершіліктен толық құтыла алмайды", - деп есептейді Фарид Әлиев.
Виктор Микрюковтың пікірінше, егер үйдің қасбеті құлау қаупінде болса немесе конструкциялық бөлігінде өзге де мәселелер туындаса, адал құрылыс салушы бұл мәселені тұрғындар мен МИБ-ке ысырып қоймайды.
"Өз беделін бағалайтын бірде-бір саналы құрылыс компаниясы үйдің немесе оның қасбетінің құлау қаупі туындағанда шетте қалмайды. Компания келіп, бұл мәселені шешеді", - деп сендірді ол.
Құрылыс салушының бес жылдық кепілдігі бойынша ақаулар: мерзімді ұзартуға бола ма?
Үйдің конструкциялық бөлігіне - қасбетке, шатырға және тағы басқаларға - берілетін кепілдік түсінікті болса, ал қалған ақаулармен не істеу керек? "Бес жылдық" кезеңге жататындар ше? Айталық, осы уақыт өтті, бірақ кіреберістің қабырғаларында жарықтар пайда болды немесе сылақ түсе бастады. Бұл жағдайда Азаматтық кодекске сілтеме жасап, кепілдікті 10 жылға дейін ұзартуға бола ма?
Заңгерлік кеңесші Фарид Әлиевтің пайымдауынша, бұл ретте Құрылыс кодексі азаматтық құқықтың жалпы нормаларына қатысты арнайы заң ретінде қолданылады.
"Теориялық тұрғыдан тұрғындар бірыңғай 10 жылдық мерзімді белгілейтін Азаматтық кодекске сүйеніп, оны тұтынушы үшін тиімдірек ретінде қолдануды талап ете алады. Бұл, әсіресе, Құрылыс кодексі енгізілгенге дейін пайдалануға берілген үйлер үшін өзекті екенін еске сала кетейін. Ал 2026 жылғы 1 шілдеден кейін берілген үйлер үшін жағдай қиынырақ, өйткені Құрылыс кодексі түріндегі арнайы заңның формальды түрде басымдығы бар. Дегенмен, егер сот бұл қатынастарды тұтынушылық деп таныса, онда тұтынушының пайдасына түсіндіру принципі қолданылады. Бұл ұзағырақ мерзімді қорғап қалуға мүмкіндік береді", - деп болжады Фарид Әлиев.
Тұтынушы құқығының бұзылуы - бұл, шартты түрде айтқанда, сізге бір нәрсе уәде етіліп, бірақ мүлдем басқа нәтиже алған кез.
"Мысалы, сізге кіреберісте белгілі бір сападағы бояу немесе сылақ болады деп уәде берілді немесе шартта көрсетілді, бірақ оның орнына сапасы төмен басқа материал қолданылды. Сондай-ақ оны жағу технологиясы дұрыс сақталмады. Соның салдарынан, айталық, алты жылдан кейін ол үгітіліп, түсе бастады. Бұл жағдайда Азаматтық кодекске сілтеме жасап, кепілдіктің ұзағырақ мерзімін ескеруді сұрауға болады. Бірақ ашығын айту керек: соттың Азаматтық кодексті назарға алатынына кепілдік жоқ. Оған негіздеу қиын болады деп ойлаймын", - деді Фарид Әлиев.
Азаматтық және Құрылыс кодекстерінде қалай шатаспау керек?
Фарид Әлиев Құрылыс және Азаматтық кодекстерінде жазылған кепілдік мерзімдерін өзіндік бір құқықтық коллизия (қайшылық) деп санайды.
"Меніңше, күші әртүрлі нормалардың енгізілуі заңнамамызда қайшылықтар тудырды, олар жойылуы тиіс. Бұл барабар сот практикасы қалыптасуы үшін қажет", - деп сендірді ол.
Ал Виктор Микрюков олар бір-біріне қайшы келмейді деп есептейді. Бұрын көбі Азаматтық кодекске сүйенсе, Құрылыс кодексі кепілдік мерзімін нақтылап, оның қалай және неге қатысты жұмыс істеуі керек екенін ғана жазып берді.
Жаңа үйдегі ақаулар: құрылыс салушыны ақауларды жөндеуге қалай көндіруге болады?
Көршінің әр қадамы естіледі: шу оқшаулаудың нашарлығына қатысты не істеу керек?
"Көршім қабырға сыртында емес, менімен бірге тұрып жатқандай", - дейді жаңа үйден пәтер алғандар. Мұны қалай анықтауға болады: бұл сіздің құлағыңыз тым сақ па, әлде құрылыс салушы шу оқшаулаудан қателесті ме?
"Шудың екі түрі болады. Біріншісі - акустикалық шу. Әдетте бұл жуынатын бөлмеге қатысты. Көршілер бір-бірін желдету жүйесі арқылы естиді, ал ол жүйе бастапқыда болуы тиіс. Дыбысты басу үшін оны жауып тастау мүмкін емес, бұл жерде ештеңе істей алмайсыз. Екіншісі - соққы шуы, яғни көршілердің дыбысы қабырға немесе төбе арқылы естілгенде. Бұл ретте оның рұқсат етілген нормаларын түсіну керек: күндізгі уақытта шудың шекті деңгейі - 55 децибел, ал түнде - 45", - деп түсіндірді Виктор Микрюков.
Шу деңгейінің асып кеткенін анықтау үшін пәтер иесіне лицензиясы бар маманға жүгінуге тура келеді. Ол сертификатталған жабдықтың көмегімен өлшеу жүргізеді. Нәтижелер санитарлық-эпидемиологиялық бақылау департаментінің одан әрі тексеру жүргізуіне негіз бола алады, деп толықтырды Фарид Әлиев.
Егер мұқият зерттеу пәтердегі шу деңгейі тым жоғары екенін көрсетсе, құрылыс салушы мұндай жоғары акустиканың себебін анықтап, үй-жайға қосымша шу оқшаулау жұмыстарын жүргізуге міндетті. Айтпақшы, Виктор Микрюковтың айтуынша, мұндай ақау түріне берілетін кепілдік мерзімі - бес жыл.
"Мәселені қалай шешу оның неден пайда болғанына байланысты. Төбені немесе қабырғаны қосымша қаптай салу барлық жағдайда көмектеспейді. Әр жағдайда мамандар алдымен шудың қайдан өтіп жатқанын анықтауы керек. Оның себебі пәтерлер арасындағы қабырғалар мен төбелердің дыбыс оқшаулауының әлсіз болуы, терезелердің дұрыс орнатылмауы, инженерлік желілер өтетін жерлердегі тесіктердің бітелмеуі, едендегі ақаулар немесе басқа да құрылыс кемшіліктері болуы мүмкін. Себебі анықталғаннан кейін ғана тиісті жұмыстар жүргізіледі. Мысалы, жарықтар мен саңылаулар бітеледі, инженерлік жүйелер ретке келтіріледі, дыбыс оқшаулауы күшейтіледі немесе басқа да техникалық жұмыстар атқарылады", – деп түсіндірді Виктор Микрюков.
Егер компания тарапынан ешқандай реакция болмаса, Фарид Әлиев сотқа жүгінуге кеңес береді. Іс оң шешілген жағдайда, сараптама шығындарын құрылыс салушы өтеуге міндетті.
Пәтер қабырғаларындағы жарықтар: сіздің құқықтарыңыз
Кіреберістегі шытынаған жерлерді құрылыс салушы кепілдік бойынша жөндей алғанымен, пәтер ішіндегі ақауларды жою мәселесі даулы болуы мүмкін. Себебі олардың пайда болу төркіні әртүрлі болуы ықтимал.
"Егер пәтер бастапқы әрлеу күйінде тапсырылып, иесі кейін жөндеу жүргізсе және біраз уақыттан кейін қабырғаларда жарықтар пайда болса, бұл үйдің нашар салынғанынан немесе іргетасының отыруынан емес, жөндеу бригадасының соңғы әрлеу жұмыстарын сапасыз орындауынан немесе жұмыс технологиясын бұзуынан болуы мүмкін. Немесе үй-жайды қайта жоспарлау жұмыстарын жүргізген боларсыз. Мұндай жағдайда, тіпті сот-құрылыс сараптамасын тартса да, кінә кімнен екенін, жарықтың қалай пайда болғанын және қай кезеңде заңбұзушылық кеткенін анықтау қиын", - деп Виктор Микрюков өзекті тұстарды түсіндіріп берді.
Егер үлескер тұрғын үйді дайын әрлеумен алған болса, онда қабырғаларды ретке келтіру міндеті сөзсіз құрылыс компаниясына жүктеледі.
Жаңа салынған үйде қабырғалар "мұздайды": тұрғындар не істеуі керек?
Көбіне пәтер кілттері көктем мен жазда беріледі. Ал қыста тұрғындарды "тосын сыйлар" күтіп тұрады: үй суық болып, су тоқтап қалуы мүмкін.
"Кейде су құбыры қатып қалады. Тіпті кәріз құбыры да қатып қалатын жағдайлар болады. Кейін сараптама жүргізілгенде, мысалы, монолитті үйдегі газоблок дұрыс қаланбағаны анықталады. Яғни кей жерлердегі тігістер ерітіндімен толық толтырылмаған. Соның салдарынан суық өтіп, қабырғада ылғал пайда болады. Қабырға қатып, бөлме салқындайды, тіпті су да болмай қалады. Егер құрылыс компаниясының өкілі тепловизормен келіп, мәселені анықтап, жөндеп берсе – жақсы. Бірақ кейде олар тексеріп, "бәрі дұрыс" деп кетеді. Ондай жағдайда өз қаражатыңызға сараптама жасатып, сотқа дейінгі талап-арыз жазуға тура келеді. Егер одан да нәтиже болмаса, сотқа жүгінген дұрыс", – деп кеңес берді Астанадағы " Территория прав" қоғамдық бақылау тобының жетекшісі Павел Шульгин.
Оның тәжірибесінде мұндай мысалдар бірнеше рет кездескен. Оның айтуынша, әдетте құрылыс салушы уақыт созады. Бірақ тұрғындар немесе МИБ (Мүлік иелерінің бірлестігі) компанияны ақауды жоюға міндеттейтін сот шешіміне қол жеткізген күннің өзінде, оның орындалатынына кепілдік жоқ.
Дегенмен, сәтті мысалдар да кездеседі.
"Бізде бір кейс болды: құрылыс салушы бір тұрғын үй кешенінің кейбір үйлерінде терможіктерді толығымен қайта жасап, қасбетті ашып, шеткі пәтерлерді жылытты. Сондай-ақ жекелеген пәтерлердегі шыны пакеттерді ауыстырды. Меніңше, компания өз беделі үшін қорықты, себебі сол уақытта оның басқа жаңа нысанында сатылымдар белсенді жүріп жатқан еді", - деп бөлісті сұхбат берушіміз.
Үйге берілетін кепілдік: оны пайдалану неге қиын?
Егер пәтерден ақаулар табылса, Павел Шульгин құрылыс салушыға жүгінуді, ал қажет болған жағдайда сараптама жүргізуді ұсынады. Ал егер кемшілік бүкіл үйге қатысты болса ше? Онда зерттеу жұмыстарын тұрғындардың есебінен жүргізуге тура келеді.
"Тек сараптама жүргізіп қана қоймай, үйдің жобалау-сметалық құжаттамасының (ЖСҚ) болғаны да артық етпейді. Бұл - баспананың бастапқыда қандай болуы керек екенін көрсететін маңызды құжат. Қарапайым тілмен айтқанда, қасбеті қандай болуы тиіс еді, оны қандай технологиямен, қандай материалдардан монтаждау жоспарланды деген сияқты. Осыларды іс жүзінде жасалған жұмыспен салыстыруға болады. Бұл кейін сотта қажет болуы мүмкін. Бірақ әдетте құрылыс салушы ЖСҚ-ны мүлік иелерінің бірлестігіне (МИБ) өткізеді. Ал бізде тұрғындар басқару нысанын жылдап таңдай алмай жүре береді. Үйді басқарушы компания, көбінесе құрылыс салушының өз компаниясы басқаруы мүмкін. Ондай компанияларға кепілдік мерзімі бойынша барлық жұмыстарды соза берген тиімді", - деп толықтырды Павел Шульгин.
Бұған қоса, пәтер иелерінен сараптамаға қаражат жинау өте қиын. Содан бұл идея іске аспай, уақыт өте береді.
"Ал егер күрделі ақаулар кепілдік мерзімі аяқталуға жақын қалғанда анықталса ше? Егер ол ірі компания болмаса, құрылыс салушының өзін де таппай қалуың мүмкін. Кімнен өндіріп аларың белгісіз", - деді спикер.
Қандай жағдай болмасын, ол тұрғындарға уақыт өткізіп алмауға кеңес береді. МИБ-ті мүмкіндігінше тезірек тіркеу маңызды. Бұл жағдайда сіздердің қолдарыңызда қажетті құжаттар болады және олқылықтарды бақылау әлдеқайда жеңілдейді.
Құрылыс салушылар жаңа үйлердің кепілдік мерзімінен қалай "жалтаруы" мүмкін?
Фарид Әлиев кейбір жосықсыз компаниялардың ақауларды түзету жауапкершілігінен жалтару үшін жиі қолданатын негізгі себептерін атап өтті.
- Шарттағы бұлдыр тұжырымдар. Мысалы, "құрылыс жұмыстарына кепілдік" деп жазылады, бірақ оның ішіне нақты не кіретіні ашып көрсетілмейді.
- Қабылдап алу актісі. Құрылыс салушылар жиі "шағымым жоқ, сапасы қанағаттанарлық" деген сөйлемді қосып жібереді де, кейін соған сілтеме жасайды.
- Жауапкершілікті басқарушы компанияға ысыра салу әрекеті. Мысалы, бұл құрылыс салушының қателігі емес, тиісінше қызмет көрсетпеудің салдары деген уәж айтылады.
- Мәселені шешуді созбаққа салу. Құрылыс салушы кепілдік мерзімі аяқталғанша өтініштерді айлап "қарайды". Мұндай жағдайда тұрғындар өтініштерін қабылданғаны туралы белгі соқтырып, жазбаша түрде тіркеуі немесе тапсырыс хатпен жіберуі қажет.
"Егер сіз заңбұзушылықтарды жою туралы өтініштеріңізді ресми тіркеген болсаңыз, кепілдік мерзімінің өтіп кетуі құрылыс салушыға өз міндеттемелерінен бас тартуға мүмкіндік бермейді. Егер сіз оған ресми түрде жүгінген болсаңыз, ал ол жауап бермесе және осы аралықта кепілдік мерзімі өтіп кетсе де, ол бәрібір олқылықтарды түзетуге міндетті болады", - деді Виктор Микрюков.
Қорытындылай келе, сарапшылар пәтер мен үйді атүсті қабылдап алмауға кеңес береді. Көршілермен бірлесіп, арнайы жабдығы бар маманды шақырып, баспананы бірден сапалы қабылдап алған тиімді. Тексеру нәтижелері мен ақаулар тізімі қолда болса, мерзімі өтпей тұрып оны компанияға бірден ұсынуға болады.
Аударған: Дина Шәріпхан
+7 (777) 001 44 99
