Қазақша
Русский
ПОДЕЛИТЬСЯ
+7 (777) 001 44 99
Әлеуметтік желілер
5,5 миллионнан аса қазақстандықтың иелігінде баспана бар.
Tengrinews.kz тілшісі Қазақстанда пәтерлер кімге тиесілі екенін, баспана қолжетімді бола бастағанын немесе елде "жалға алушылар буыны" қалыптасты ма түсіну үшін мемлекеттік органдардың, банктердің және сарапшылардың деректерін зерделеді.
Бірыңғай мемлекеттік жылжымайтын мүлік кадастрында 2026 жылғы 23 маусымдағы жағдай бойынша тұрғын үй жылжымайтын мүлкіне меншік құқығы 5 553 113 жеке тұлғаға тіркелген. Мұндай деректерді редакцияның сауалына жауап ретінде "Азаматтарға арналған үкімет" мемлекеттік корпорациясы ұсынды.
Меншік иелерінің көпшілігінің бір ғана жылжымайтын мүлкі бар. Елде мұндай 4 296 130 адам бар. Тағы 934 783 қазақстандықтың екі тұрғын үй нысаны, 219 300 адамның - үш нысаны, 82 640 адамның - төрт-бес нысаны, 17 592 адамның алтыдан 10-ға дейін нысаны бар.
Бұдан әрі кадастр мәліметтері бойынша:
Тағы 47 қазақстандықтың меншігінде 100-ден аса тұрғын үй нысаны бар. Оның ішінде 22 адамның 150-ден аса нысаны болса, бес адам 500-ден аса нысанға иелік етеді.
Qazaq Expert Club қаржыгері Саида Тлеуленованың пайымдауынша, бұл цифрлар меншіктің жоғары концентрациясын көрсетеді, бірақ оның өзі нарықтағы әділетсіздіктің дәлелі емес.
"Жүздеген нысанның иелері инвесторлар, мұрагерлер немесе бизнес аясында жылжымайтын мүлікті шоғырландырған тұлғалар болуы мүмкін. Бірақ Қазақстанда баспана біртіндеп әлеуметтік игілік қана емес, сонымен қатар инвестициялық активке айналып барады", - дейді Саида Тлеуленова.
Оның айтуынша, инфляция неғұрлым жоғары болып, капиталды сақтауға баламалар азайған сайын, ақша жылжымайтын мүлікке бағыттала береді.
"Нәтижесінде пәтерлер капитал жинау құралына айналып жатыр", - деп түсіндіреді сарапшы.
Қазақстан риелторлар қауымдастығының әдеп және мүшелік жөніндегі төрағасы Александр Вайншток та бұл деректер нарықтың екі түрлі шындығын көрсетеді деп санайды.
"Бір жағынан, азаматтардың көпшілігінің бір нысаны бар - бұл қалыпты жағдай: өмір сүруге арналған пәтер немесе үй. Екінші жағынан, жекелеген тұлғаларда ондаған және жүздеген нысандардың болуы баспананың әлдеқашан тек әлеуметтік қажеттілік емес, сонымен қатар инвестициялық активке айналғанын көрсетеді".
2026 жылғы 27 ақпанда бір жеке тұлғаға тіркелген пәтерлердің ең көп саны 1015 болған еді.
Маусымдағы мәліметтер басқа максимумды - 773 тұрғын үй нысанын көрсетіп отыр. Бұл цифрларды тікелей салыстыруға болмайды: ақпандағы материалда дәл пәтерлер туралы сөз болса, ал жаңа мәліметтерде - тұрғын үй жылжымайтын мүлік нысандары туралы айтылған. Сонымен қатар, бірнеше ай ішінде меншік иесі мүліктің бір бөлігін сатып жіберуі, қайта ресімдеуі немесе қайта бөлуі мүмкін.
Әзірге, мемлекеттік базалардың бұл сұраққа жауап беруге мүмкіндігі жоқ.
Ал Бірыңғай мемлекеттік жылжымайтын мүлік кадастрында меншік құқығын тіркеген адамдар туралы мәліметтер бар. Бірақ жүйе мұндай құқығы жоқ азаматтар туралы деректерді қалыптастырмайды.
Сондықтан 5,5 миллион меншік иесін жалпы халық санынан алып тастап, қалған қазақстандықтарды "үйсіздер" санатына жатқызуға болмайды. Бір үй немесе пәтер бірнеше отбасы мүшесіне тиесілі болуы мүмкін. Жұбайы немесе балалары отбасының өз үйінде тұрғанымен, онда тіркелген үлесі болмауы ықтимал.
Сондай-ақ "Азаматтарға арналған үкімет" кәмелетке толмаған меншік иелері және балалардың атына тіркелген жылжымайтын мүлік саны туралы мәлімет берген жоқ.
Осылайша, ресми статистика меншік құқығын қанша адам тіркегенін білгенімен, қанша қазақстандықтың жеке баспанасы жоқ екенін, пәтер жалдап тұратынын, ата-анасы немесе жұбайының үйінде тұрып жатқанын есептемейді.
Ұлттық статистика бюросы мәліметінше, Қазақстанның тұрғын үй қорының жалпы ауданы 2020 жылғы 373,3 миллион шаршы метрден 2025 жылы 447,3 миллионға дейін өсті. Бес жыл ішіндегі өсім шамамен 20 пайыз болды.
Тұрғын жайлар саны, соның ішінде пәтерлерді қосқанда, 5 389 929-дан 6 196 267-ге дейін - шамамен 15 пайызға артты.
Тұрғын үймен қамтамасыз ету деңгейі де өсіп келеді:
Қаларда көрсеткіш 27,4 шаршы метр, ауылдарда - 21,3.
Қаржыгер Саида Тлеуленова бұл деректерді былай түсіндіреді:
"Бүгінде Қазақстан құрылыс тапшылығын бастан кешіріп отырған жоқ. Соңғы үш жылда 57 миллион шаршы метрден аса тұрғын үй пайдалануға берілді - бұл тіпті халықаралық стандарттар бойынша өте жоғары көрсеткіш. Дегенмен, ұсыныс қолжетімділікті білдірмейді. Егер шаршы метрдің құны халықтың табысынан жылдам өссе, онда тіпті белсенді құрылыстың өзі мәселені шешпейді".
Оның айтуынша, нарық жас отбасылардың көпшілігіне қажет баспананы емес, төлем қабілеті бар сұранысты жаба алатын тұрғын үйлерді салып жатыр.
"Бүгінде мәселе пәтер санында емес, баспана бағасы мен халықтың қаржылық мүмкіндіктері арасындағы алшақтықта болып отыр", - дейді Саида Тлеуленова.
Сондай-ақ Өнеркәсіп және құрылыс министрлігінен мәлімет сұраттық. Онда 2023–2025 жылдар аралығында Қазақстанда 57 миллион шаршы метр тұрғын үй немесе 520,1 мың пәтер пайдалануға берілгені хабарланды.
Жылдар бойынша тарқатып айтқанда:
57 миллион шаршы метрдің тек 4,8 миллионы мемлекеттік меншікке тиесілі болды. Негізгі бөлігі - 52,2 миллион шаршы метр - жеке меншікке тиесілі. Басқаша айтқанда, пайдалануға берілген тұрғын үйдің шамамен 92 пайызы коммерциялық салаға жатады.
Өнеркәсіп және құрылыс министрлігі тек құрылыс қарқынының жеткіліксіз екенін мойындайды.
Ведомствоның бағалауы бойынша, қолжетімді баспанаға деген ең үлкен қажеттілік Астана, Алматы, Шымкент қалаларында, ірі облыс орталықтары мен тез дамып келе жатқан қала маңындағы елді мекендерде сақталып отыр.
2026 жылы елімізде 18,5 миллион шаршы метр немесе шамамен 176,6 мың тұрғын үйді пайдалануға беру жоспарланған. Алғашқы төрт айда 5,1 миллион шаршы метр немесе шамамен 50 мың пәтер салынды.
Құрылыс салушылар қауымдастығының президенті Виктор Микрюков тұрғын үй қорының өсуі мен мұқтаждар кезегінің азаюы - екі бөлек міндет деп есептейді. Оның айтуынша, жаңа баспананың басым бөлігі құрылыс салушы үшін табыстылығы жоғары орташа және жоғары баға сегментінде салынып жатыр.
"Егер мәселе тек шаршы метрдің тапшылығында болса, оны шешу жолы айтарлықтай қарапайым болар еді - көбірек салу керек. Бірақ кезекте тұрғандарға қолжетімді эконом-кластағы баспана пайдалануға берілетін үйлер құрылымында аз үлесті алады. Коммерциялық тұрғын үй құрылысы әлеуметтік санаттарға тікелей әсер етпейді", - дейді сарапшы.
"Отбасы банк" мәліметінше, тұрғын үй кезегінде 985 825 адам тұр.
Оның ішінде 208 085-і - 35 жасқа толмағандар. Тағы 555 383 адам кәмелетке толмаған бала тәрбиелеп отыр.
341 543 адам кезекте бес жылдан аса уақыт тұр, 123 095 адам - 10 жылдан аса, 22 439 адам - 15 жылдан аса, ал 843 адам - 20 жылдан аса уақыт бойы күтіп келеді.
Ең үлкен кезек Түркістан облысында қалыптасқан - 109 209 адам. Одан кейінгі орындарда:
Кезекте тұрғандарды есепке алу 2025 жылдың 24 мамырынан бастап "Отбасы банкіне" берілген кейін, портал арқылы тағы 428 864 қазақстандық кезекке тұрған.
Саида Тлеуленова кезектің сақталуын құрылыс пен қолжетімділіктің екі бөлек категория екенімен түсіндіреді.
"Жаңа пәтерлер салынып жатыр, бірақ олардың барлығын бірдей баспанаға шын мұқтаж жандар сатып алып жатқан жоқ. Жылжымайтын мүліктің едәуір бөлігі инвестициялық мақсатта сатып алынса, бір бөлігі коммерциялық жалдау сегментінде қалады. Бұдан бөлек, кезек, ең алдымен, халықтың әлеуметтік осал топтары арасында қалыптасады, олар үшін тіпті жеңілдетілген ипотеканың өзі қолжетімсіз болып қала береді", - дейді сарапшы.
Өнеркәсіп және құрылыс министрлігі мәліметінше, 2023 жылдан бастап 2026 жылдың І тоқсанына дейін кезекте тұрғандарға 30 453 жалдамалы пәтер берілген:
Осы кезеңде екі және бес пайыздық мөлшерлемемен жеңілдетілген ипотекалық бағдарламалар бойынша 23 818 қарыз берілген. Оның ішінде 9 532 несие - екі пайызбен, 14 286 несие - бес пайызбен берілген.
2024 жылдан бері жүзеге асырылып келе жатқан "Наурыз" бағдарламасы бойынша 20 мыңнан аса қарыз берілді. Оның ішінде 3,5 мыңға жуығы - "Наурыз Жұмыскер" бағдарламасы бойынша.
2020 жылдан 2025 жылға дейін Қазақстандағы жаңа баспананың орташа бағасы бір шаршы метр үшін 307 600-ден 571 220 теңгеге дейін, яғни 85,7 пайызға өсті.
Қайталама нарықтағы пәтерлердің құны шаршы метріне 228 218-ден 594 701 теңгеге дейін - 160,6 пайызға қымбаттады.
Жайлы тұрғын үйдің орташа жалдау ақысы шаршы метріне 1 639 теңгеден 5 024 теңгеге дейін - үш еседен аса өсті.
Осы кезеңде медианалық жалақы 2020 жылғы 142 718 теңгеден 2025 жылы 317 512 теңгеге дейін - 122,5 пайызға өсті.
Бір қарағанда, медианалық жалақымен салыстырғанда жаңа тұрғын үй қолжетімсіз бола қойған жоқ: бес жыл ішінде номиналды табыс бастапқы нарықтағы шаршы метрдің орташа құнынан жылдамырақ өсті. Дегенмен, қайталама нарық пен жалдау пәтерлеріне қатысты жағдай нашарлай түсті.
Егер 2020 жылы ауданы 50 шаршы метр болатын шартты жаңа пәтер шамамен 15,4 миллион теңге тұрса, бұл тоғыз жылдық медианалық жалақыға тең еді. 2025 жылы мұндай пәтердің құны шамамен 28,6 миллион теңге болды - бұл шамамен 7,5 жылдық медианалық жалақы.
Қайталама нарықта жағдай керісінше: 50 шаршы метрлік шартты пәтердің құны шамамен 6,7-ден 7,8 жылдық медианалық жалақыға дейін өсті.
2026 жылдың сәуір айында жаңа тұрғын үйдің бір шаршы метрінің орташа құны 615 933 теңгеге, қайталама нарықтағы баспана бағасы 630 009 теңгеге жетті.
Бұл - орташа көрсеткіштер бойынша жасалған шартты есептеу. Дегенмен, бұл пәтер жалдап тұратын адамға бір мезетте жалдау ақысын төлеп, әрі алғашқы жарнаға ақша жинаудың неге қиындап бара жатқанын көрсетеді.
"Басты кедергі - тек ай сайынғы төлем емес, сонымен қатар алғашқы жарна. Адам ақша жинап болғанша, бағалар мен жалдау ақысы оның жинағынан жылдамырақ өсуі мүмкін", - деп түсіндіреді Александр Вайншток.
Оның айтуынша, отбасының қолдауысыз, мұрасыз немесе жеңілдетілген бағдарламаларсыз көптеген жас маманға алғашқы баспанасын сатып алу қиынға соғып отыр.
Ұлттық банк мәліметінше, 2026 жылғы 1 сәуірдегі жағдай бойынша банк секторының халыққа берген ипотекалық несиелері 7,077 триллион теңгеге жетті.
Салыстырмалы түрде алсақ: 2021 жылдың басында ипотекалық портфель 2,37 триллион теңгені құраған еді. Осылайша, бес жыл ішінде ол шамамен үш есе өсті.
Бұл ретте Ұлттық банк Қазақстандағы ипотека нарығы негізінен жеңілдікті бағдарламалар мен тұрғын үй құрылыс жинақ жүйесі есебінен қалыптасып отырғанын атап өтті.
Субсидияланбайтын нарықтық ипотека әлдеқайда қымбат және ол кез келген отбасының қолы жете бермейтін дүние.
"Отбасы банк" статистикасы (қазақстандықтар пәтерді негізінен осы банктің жеңілдетілген ипотекалық бағдарламалары арқылы алады) жеке баспанаға қол жеткізу жолын бақылауға мүмкіндік береді.
Соңғы 3,5 жылда тұрғын үй құрылыс жинақ жүйесінің көмегімен 235 245 адам өз жағдайын жақсартты. Олардың ішінде 89 816 қазақстандық - 35 жасқа толмағандар.
Бұл сандар жүйенің адамдарға жылжымайтын мүлік иесі болуға шынымен көмектесетінін көрсетеді. Бірақ қарыз алушының орташа жасы мен алты жылдық жинақтау кезеңі алғашқы пәтер сатып алудың ұзақ мерзімді қаржылық жобаға айналғанын аңғартады.
Сарапшылар бұл көрсеткіштерге қатысты мынадай пікір білдіреді.
"Алты жылдық орташа жинақтау мерзімі мен қарыз алушының 41 жастағы орташа жасы баспана сатып алу кезеңі ересек жасқа қарай ығысып бара жатқанын көрсетеді. Яғни, адам мәмілеге ересек өмірінің басында емес, көп жылдық жұмыстан, жинақтаудан және көбінесе отбасының көмегінен кейін ғана шығады", - дейді Қазақстан риелторларының өзін-өзі реттейтін қауымдастығының өкілі Александр Вайншток.
Құрылыс салушылар қауымдастығының президенті Виктор Микрюков бұл сандарға сәл басқа қырынан - тұрақтылық көрсеткіші ретінде қарайды:
"Алты жыл бойы мақсатты түрде ақша жинап, нарыққа 41 жасында шыққан адам - ол тұрақты табысы бар, өз мүмкіндіктерін түсінетін, сенімді әрі тәртіпті қарыз алушы. Бірақ бұл сандар өсудің айқын нүктесін де көрсетіп отыр: нарық әзірге 25–35 жас аралығындағы жастар аудиториясының әлеуетін жеткілікті түрде пайдаланбайды. Бұл - белсенді, жұмыс істейтін және ынталы ұрпақ, оларға нарыққа кіру үшін қолайлы құралдар қажет".
Александр Вайнштоктың пікірінше, "жалға алушылар ұрпағының" қалыптасуы әбден мүмкін, бірақ бұл баспана сатып алу мүлдем мүмкін емес дегенді білдірмейді, тек жастардың едәуір бөлігі үшін жеке пәтерге қол жеткізу 40 жасқа және одан кейінге қалуы мүмкін.
"Тұрақты жұмысы болса, олар ұзақ жылдар бойы, әсіресе Алматы, Астана және басқа да ірі қалаларда жалдамалы пәтерде тұра беруі мүмкін", - деді ол.
Виктор Микрюков "жалға алушылар буыны" әлемнің көптеген ірі қаласында қалыптасып қойғанын және қазақстандықтардың да, кем дегенде Алматы мен Астанада, осы бағытқа қарай бет алғанын атап өтті.
"Жалға алушылар ұрпағы - бұл патология немесе сәтсіздік емес, бұл белгілі бір нарық моделінің заңды салдары. Мәселе - адамға жайлы өмір сүруге, болашақты жоспарлауға және өзін қорғансыз сезінбеуге мүмкіндік беретін сапалы, тұрақты әрі қолжетімді ұзақ мерзімді жалдау жүйесінің құрылған-құрылмағандығында".
Қазақстанда әзірге мұндай жүйе жоқ: жалдау нарығы негізінен көлеңкелі, келісімшарттар қысқа мерзімді, ал жалға алушы кенеттен үйден шығарып жіберуден немесе бағаның өсуінен қорғалмаған, деп түсіндіреді сарапшы.
Сарапшылар ортақ бір шешім жоқ екеніне келіседі. Қаржыгер Саида Тлеуленова тек жаңа ипотекалық бағдарламаларға сенім артуды қателік деп санайды:
"Ұсынысты арттырмай тұрып жасалған жеңілдікті ипотека көбінесе бағаның өсуіне әкеледі. Инвестициялық сұранысты әкімшілік жолмен шектеу де қауіпті - бұл құрылыс көлемін төмендетуі мүмкін. Шаралар кешені қажет: нақты табыстың өсуі, толыққанды ұзақ мерзімді жалдау нарығын дамыту, дәл алғашқы баспанаға атаулы қолдау көрсету және орташа баға сегментіндегі тұрғын үй құрылысын ынталандыру".
Александр Вайншток та кешенді тәсілдің қажеттілігін айтады:
"Біріншісі - жалға алушы мен меншік иесі үшін түсінікті ережелері бар өркениетті ұзақ мерзімді жалдау нарығын дамыту. Екіншісі - табысты арттыру, өйткені жалақы өспесе, ипотекалық бағдарламалар мәселені ішінара ғана шешеді. Үшіншісі - дәл бірінші баспанаға арналған атаулы бағдарламаларды кеңейту. Төртіншісі - инвестициялық сұраныстың шамадан тыс қызуын абайлап төмендету; бұл ретте инвестицияға тыйым салмай, керісінше, тұрғын үй тек капитал жинау үшін емес, адамдардың тұруы үшін "жұмыс істеуіне" ынталандыру қажет".
Виктор Микрюковтың айтуынша, ұзақ мерзімді жалдаудың институционалдық нарығын дамыту тез арада жүзеге асыруға болатын құралға айналуы мүмкін.
"Ұзақ" мерзімді шарттары, түсінікті ережелері мен екі тараптың да құқығын қорғайтын институционалдық жалдау нарығы адамдарға баспанаға иелік етпей-ақ, тұрақты өмір сүруге мүмкіндік береді. Бұл сатып алу-сату нарығындағы қысымның бір бөлігін сейілтіп, ақшаны алаңсыз жинақтауға жағдай жасайды".
Бұл ретте, оның пікірінше, өзіндік құнды төмендету, арзан жер учаскелерін бөлу, келісімдерді оңайлату және инженерлік желілерге қосылу құнын арзандату арқылы қолжетімді баспана үлесін де арттыру қажет.
Авторы: Рабиға Дүйсенғұлова
Дайындаған: Дина Шәріпхан