Қазақстанда адамдардың пәтерді заңды түрде сатып алып, бірақ біраз уақыттан кейін бұрынғы иелері немесе олардың мұрагерлері сотқа жүгініп, жылжымайтын мүлікті сатып алу-сату мәмілесін жарамсыз деп тануды талап ететін жағдайлар аз емес. БАҚ-та мұндай оқиғалар туралы материалдар жиі жарияланып тұрады. Барлық құжаты қолда болса да, жаңа иелер өз баспанасына құқығын дәлелдеуге мәжбүр болады. Ал сот үйді адалымен сатып алғанның жағына шыға бермейді.
Неге бұлай болады? "Долина әсеріне" қалай тап болмауға болады? Мәміле жасасқанда неге назар аудару керек және өзіңізді қалай сақтандырған жөн? Бұл мәселелерді TengriHome сарапшылармен бірге талқылады.
"Долина әсері" туралы
Қазір халық арасында иесі баспанасын сатып, кейінірек сот арқылы мәмілені жарамсыз деп тануға тырысатын жағдайларды осылай атайды. Мұндайда талап қоюшы әдетте бұл қадамға алаяқтардың қысымымен барғанын айтады.
"Долина әсері" тіркесі алаяқтардың құрбаны болған ресейлік әнші Лариса Долинаның атышулы ісінен кейін қолданысқа енді. Ол алаяқтардың ықпалымен пәтерін сатып жіберіп, кейін сату туралы келісімді жоққа шығарғысы келген.
Өмірден алынған оқиға. Үйді сатып алып, рәсімдеген, бірақ кіре алмаған
"Сәтті" сатып алынған баспана
Былтыр тамызда Ақтау тұрғыны Владимир Дмитриев әлеуметтік желіден Ақтау іргесіндегі Мұнайлы ауданында үй сатылатыны туралы хабарландыруды көреді. Одан әрі бәрі әдеттегідей өрбиді: сатушыға хабарласады, "баспананы" көреді, біраз уақыт саудаласып, бағасына келіседі және рәсімдеуге кіріседі.
Владимир Дмитриев сатып алған үй. Фотоны спикер ұсынған
Владимирдің соттағы мүддесін қорғап жүрген заң кеңесшісі Анжелика Евсюкова-Симонованың айтуынша, мәміленің заңды әрі қауіпсіз өтуі үшін барлық құжат нотариусқа алдын ала жіберілген. Бұл үйдің кепілде тұрмағанын, оған шектеу, тыйым немесе басқа да ауыртпалық салынбағанын тексеру үшін қажет болған.
Белгіленген күні тараптардың бәрі құжат рәсімдеуге келген. Владимирдің айтуынша, ол ақшаны үй иесіне нотариус кабинетінің қасындағы бөлмеде, мәміле жасалмай тұрып берген. Кейін нотариустың қатысуымен сатып алу-сату шарты жасалып, жаңа меншік иесінің мүлікке құқығы ресми түрде тіркелген.
"Шартта үйдің құны құжатқа қол қойылғанға дейін толық төленгені жазылған. Тараптар мұны нотариустың алдында растаған. Кейін сотта нотариус сатушыдан орыс және қазақ тілдерінде бірнеше рет: "Ақшаны алдыңыз ба? Кейін материалдық талап-шағымыңыз болмай ма?" деп сұрағанын айтты. Оның сөзінше, сатушы бәрі дұрыс екенін, келісімге толық разы екенін растаған. Сол жерде сатушының жұбайы да болған. Ол да келісімін берген және өз әрекетін түсініп тұрған. Сол сәтте ешкім ешкімге ешқандай шағым айтпаған", — деп түсіндірді Анжелика Евсюкова-Симонова.
Владимирдің сөзінше, өзара келісім бойынша бұрынғы иесі үйді бір айдан кейін босатуы керек болған.
Бірақ дәл осы жерден бастап жағдай басқаша сипат алды.
Бір ай өткенде де, одан кейін де жаңа қожайын өз үйіне кіре алмаған.
"Ол телефонын көтермей қойды. Мен оған: не үйді босатыңыз, не ақшаны қайтарыңыз деп жаздым. Ақырында маған бұрынғы үй иесі біздің сатып алу-сату мәмілемізді жарамсыз деп тануға дайындалып жатқаны туралы хабарлама келді. Ол мұны үйдің ақшасын алмағанымен түсіндірген", — дейді Владимир.
Осы тұста көпшіліктің ойына мынадай сұрақ келуі мүмкін: егер үйдің барлық құжаты жаңа иесінің қолында болса, баспана ресми түрде соның атына тіркелсе, неге полиция шақырып, көшкісі келмей отырған адамдарды күштеп шығаруға болмайды?
"Учаскелік полиция инспекторы ешкімді үйден шығара алмайды. Ол үшін сот шешімі қажет. Ал бұл шешімді орындау сот орындаушыларына жүктеледі. Иә, мұндай жағдайда жаңа үй иесі келіп, өз құлпын салып, бұрынғы меншік иелерін кіргізбей қоюы мүмкін. Бірақ бізде өз бетінше билік етуге қатысты бап та бар. Бұрынғы иелер: "Үйде, шартты түрде айтқанда, босағада бір миллион теңге жатқан, қазір ол жоқ" деп айтуы мүмкін", — деп түсіндіреді заң кеңесшісі.
Соттағы дау
Сондықтан Владимирге бұл мәселені сот арқылы шешуге тура келген. Алайда содан бері сегіз ай өтсе де, іске әлі нүкте қойылмаған. Владимир мен Анжелика Евсюкова-Симонова өздерінің пікірінше ұзаққа созылған істің бүкіл хронологиясын түсіндіріп берді.
2025 жылғы қазана Владимир Мұнайлы аудандық сотына үйден шығару туралы талап арыз берген. Бірақ кейін жауапкердің өтінішхаты бойынша іс Маңғыстау облысының кәмелетке толмағандар істері жөніндегі сотына берілген.
"Жауапкер өзінің кәмелетке толмаған балалары бар екенін, олардан ешкім ештеңе сұрамағанын және үй олардың хабарынсыз сатылып кеткенін айтып, өтінішхат берді. Бірақ мұндай уәж сыйға тарту, мұрагерлік немесе жекешелендіру жағдайларына қатысты қолданылады. Біздің іске оның қатысы жоқ. Біз бұл өтінішхатқа шағым түсіріп, нәтижесінде іс қайтадан Мұнайлы аудандық сотына жіберілді. Бірақ бұл жолы басқа судьяға түсті", — дейді Анжелика Евсюкова-Симонова.
Оның айтуынша, наурыздың аяғында жауапкер мәмілені жарамсыз деп тану туралы қарсы талап қоюға тырысқан, бірақ ол кезде бұл талапты қоюдың барлық мерзімі өтіп кеткен еді. Сот оның өтінішін қанағаттандырмады.
Бірақ келесі процесте қарсы тарап мәмілені жарамсыз деп тану туралы бөлек талап қоюға дайын екенін алға тартып, істі тоқтата тұру туралы тағы да өтініш берген.
Нәтижесінде істі тоқтата тұру туралы ұйғарым шығарылды. Осылайша Владимир алдымен жаңа қожайыннан талап қоюшыға, енді міне, жауапкерге айналып отыр.
Сатып алу-сату шарты қандай негізде жарамсыз деп танылуы мүмкін?
Евсюкова-Симонованың айтуынша, талап қоюшы тарап — яғни үйдің бұрынғы иесі — үйдің ақшасы төленбегенін, оны тапсыру туралы қолхат жоқ екенін айтқан. Сонымен қатар, екінші тарап өз талап арызында бұл мәмілені "жалған" деп санайтынын көрсеткен — ол қарыз міндеттемелерімен бүркемеленген делінеді.
"Яғни, Владимир бұрынғы үй иесінің танысы болып келетін үшінші тұлғаға қарызға ақша берген-мыс. Ал сол қарыздың қайтарылуына кепіл ретінде дәл осы үйге сатып алу-сату шарты жасалған-мыс. Бірақ тағы да айтайық, ешқандай қарыз шарты да, ақшаны қарызға алғаны туралы қолхат та жоқ. Оның үстіне, сотта талап қоюшы мен үшінші тұлғаға "Владимир сіздерге қарызға ақша берді ме?" деген сұрақ қойылғанда, екеуі де қарыз бермегенін айтты. Егер олар Владимирден қарыз алмаса, онда шарт жайдан-жай жасалған болып шыға ма?" — дейді заң кеңесшісі.
Іс бойынша сот талқылауы әлі жалғасып жатыр. Анжелика Евсюкова-Симонованың айтуынша, Владимир күні бүгінге дейін бұл жылжымайтын мүлікке толық иелік етіп, еркін пайдалана алмай отыр:
"Егер мәміле жарамсыз деп танылса, ол үйден де, ақшадан да айырылып қалуы мүмкін".
Тұрғын үй сатып алғаннан кейін неге қиындықтар туындайды және мұндай жағдайда не істеу керек?
Бұл нақты іске емес, осыған ұқсас жағдайларға пікір білдірген заң кеңесшісі Фарид Алиев мұндай оқиғалардың арасында шынымен де жалған мәмілелер кездесетінін айтады. Алайда көбіне мұндай дауларда адалынан сатып алғандар зардап шегеді. Бір қарағанда, сатып алу-сату мәмілесі барлық ережеге сай жүргізілген, қажет құжаттар да қолда тұрғандай көрінеді.
Сарапшы мынаған назар аударады: нотариус куәландырған шарттың және жылжымайтын мүлікке құқықтың мемлекеттік тіркеуден өтуі — маңызды қорғаныс. Бірақ бұл толық кепілдік емес.
Егер есеп айырысу қолма-қол ақшамен жүргізілсе, тіпті шартта "ақша алынды" деп көрсетілсе де, бұл сатып алушының позициясын толық күшейтуге жеткіліксіз болуы мүмкін.
Сатушының керісінше мәлімдеме жасауы жеткілікті, ал сот бұл жағдайды жан-жақты анықтауға мәжбүр болады.
"Егер қолма-қол ақша сатушыға нотариус алдындағы мәмілеге дейін беріліп, содан кейін ғана шартқа қол қойылса, сотта бұл соманың расымен берілгенін және оны сатушының алғанын дәлелдеуге тура келеді", — деп түсіндіреді Фарид Алиев.
Мысалы, сот сатып алушыдан уақыт өте ұмытып қалуы мүмкін ұсақ-түйек жайттарға дейін сұрауы мүмкін.
"Менде мұндай жағдай болған. Пәтер сатып алынды, ал жарты жылдан кейін сатушы ақшаны алмағанын мәлімдеді. Сотта менің тұтынушымнан ақшаның қайдан келгенін: оны қалай және қай жерден шешіп алғанын, сатушыға қандай купюралар берілгенін сұрады. Әрине, сатып алушы өз түсініктемелерінде шатасуы мүмкін, мұндай детальдарды ұмытып қалу — қалыпты жағдай. Бірақ мәселенің қисынсызы сол — бұл сатушының пайдасына талқылануы мүмкін", — дейді Фарид Алиев.
Сондықтан заң кеңесшісі есеп айырысуды қолма-қол ақшасыз жүргізуге кеңес береді. Тіркелген құқық пен төлемнің аз да болса дәлелдері болса, сот, әдетте, адал сатып алушының жағына шығады.
Бұдан бөлек, жылжымайтын мүлік үшін төлемді нотариал қолхатпен бекітуге болады. Әсіресе қолма-қол ақшамен төлем жасалған жағдайда бұл өте маңызды.
"Яғни, сізде шартта мәміле жасалған сәтте сома толық көлемде берілгені жазылады, бұл нотариал қолхатта да бөлек көрсетіледі. Егер кенет іс сотқа жететін болса, онда бұл нотариал құжат — мәміленің адалдығын растайтын қосымша дәйек болып, қорғанысыңыздың салмағын арттырады", — деп есептейді Фарид Алиев.
Сонымен қатар, Анжелика Евсюкова-Симонова келесі жайттарды ескеруді сұрайды.
Сондықтан сарапшылар сотта сатып алушыны қорғай алатын құралдарды ұсынады.
"Ақшаны беріп жатқан сәтті видеоға түсіруге болады. Бұған қоса, болып жатқанның бәріне қадам бойынша түсініктеме беру керек: мәміле жасау кезінде кімдер бар, қолда қандай сома екенін сипаттап, ақшаны санап жатқанын және оның толық көлемде алынғанын растауды көрсету қажет", — дейді Анжелика.
Ал одан да жақсысы — сатып алу-сату шартына жеке келісім жасау, онда мәміле дауланған жағдайда сатушы белгілі бір соманы, мысалы, он миллион теңге төлеуге тиіс деп көрсетіледі.
"Бұл келісім қарыз туралы қолхат ретінде қарастырылады. Сонда жосықсыз сатушы сотқа бару, талап арыз беру қажет пе, жоқ па деп жүз рет ойланатын болады", — дейді Анжелика Евсюкова-Симонова.
Ақшаның бір бөлігін қолма-қол беру, сыйға тарту шартының күшін жою және сатып алынған пәтерден айырылудың өзге де жолдары
Пәтерге қатысты осыған ұқсас келесі оқиға туралы TengriHome әлеуметтік желіден білді. Оны заң кеңесшісі Тамерлан Медеуов жазбасында сипаттаған. Мәнісі мынада: оның таныстары баспана сатып алған, мәміле нотариуста барлық ереже бойынша рәсімделген және олар армандаған пәтеріне көшіп кірген.
"Бір жарым жылдан кейін алғашқы иесі пайда болады. Сөйтсе, ол баспананы туысына сыйлаған, ол оны басқа туысына сатқан, ал ол өз кезегінде менің таныстарыма сатқан. Соңында алғашқы меншік иесі сыйға тарту шартын жарамсыз деп тану туралы сотқа талап арыз түсірді. Ол шартты туысының алдауымен жасаған-мыс".
Иллюстративті фото: ©️ Tengrinews.kz / Игорь Неволин
Сот сыйға тарту шартын жарамсыз деп таныды. Бұл дегеніміз келесі сатушы іс жүзінде меншік иесі болмаған және пәтерді сата алмаған.
"Алдымен сыйға тарту шарты дауланды. Содан кейін алғашқы меншік иесі басқа сату мәмілелері бойынша талап арыз бере бастады. Оның ішінде туыстары мен менің таныстарым арасындағы мәміле де бар. Бірінші сатыдағы сот оны жарамсыз деп тапты. Енді менің достарым да соттасуға мәжбүр, олар апелляциялық шағым түсірді", — дейді спикер.
Тамерлан Медеуовтің айтуынша, сот олардың жағына шықса жақсы. Бірақ сот пәтерді алғашқы иесіне қайтару туралы шешім қабылдауы да мүмкін, ал қазіргі қожайындар тек шарт бойынша төлеген ақшасын қайтара алады. Алайда бұл жерде де қиындық туындауы мүмкін.
"Мәселе мынада, пәтердің бағасы, шартты түрде 75 миллион теңге болған, бірақ сатушы шартта 50 миллион теңге деп көрсетуді, ал қалған соманы қолхат арқылы қолма-қол беруді талап еткен. Осылайша ол жеке табыс салығынан жалтарған. Салық пәтер сатып алынғаннан кейін екі жыл өтпей жатып сатылғанда және сатып алу мен сату бағасының арасында айырмашылық болған жағдайда төленеді", — дейді кеңесші мән-жайды түсіндіріп.
Оның пайымдауынша: сот баспана құны әдейі төмендетілген деп есептеуі мүмкін және бұл жосықты сатып алушылардың беделіне нұқсан келтірді.
"Меніңше, егер басында шарт бойынша бүкіл сома көрсетілгенде, бұл адал мәміле болып саналатын еді. Мұндай жағдайда сот, мүмкін, бастапқыда-ақ пәтердің соңғы иелерінің жағына шығар еді. Сондықтан сатушының айтқанына көнбей, шартта іс жүзінде төленген соманы көрсетуге кеңес беремін".
Осыған ұқсас оқиғаларда сатып алушыларды қандай "қауіп белгілері" сақтандыруға тиіс
Пәтердің жиі сатылуы
Фарид Алиев жылжымайтын мүлікті сатып алмас бұрын оның заңды тарихын міндетті түрде зерттеуге кеңес береді.
Иллюстративті фото: ©️ Tengrinews.kz / Игорь Неволин
Егер пәтер жиі сатылса немесе үй кейінгі уақытта біреуге сыйға тартылса, бұл — жоғарыда біз айтқан келеңсіз жағдайлардың бірі болуы мүмкін деген сөз.
Мұндай жағдайда белгілі бір уақыттан кейін баспананың алғашқы иесі пайда болып, өзінің сыйға тарту шартының күшін жойғысы келу қаупі жоғары.
"Жалпы, нотариал мәмілелер бойынша талап қою мерзімі — бір жыл. Яғни, осы уақыт өткеннен кейін, негізінде, мәмілені жарамсыз деп тану туралы талап арыз беруге болмайды. Бірақ пәтердің бұрынғы иесі алдау туралы, мысалы, енді ғана, бір жылдан соң білгенін алға тартуы мүмкін. Сонда сот талап арызды қарауға алуы мүмкін. Ал барлық іс бойынша жалпы талап қою мерзімі — үш жыл. Сондықтан пәтер бойынша кейінгі үш, тіпті бес жылдағы мәмілелер тізбегін қараған дұрыс. Егер осы уақыт ішінде сыйға тарту, сатып алу-сату шарттары болмаса, онда мәміле мейлінше қауіпсіз", — дейді Фарид Алиев.
Шартта бағаны төмендетіп көрсету. Барлық қауіп-қатер мен схема
Фарид Алиевтің айтуынша, бағаны төмендету — Қазақстанның жылжымайтын мүлік нарығындағы ең көп таралған әрі қауіпті әдістердің бірі. Сатып алушыны "бәрі солай істейді" деп сендіреді, бірақ ол ешқандай пайда көрмей, барлық тәуекелді өз мойнына алады.
Төмендетілген баға негізінде іске асырылатын негізгі схемалар мынадай:
- Сот арқылы "қайтару". Сатушы мәміледен кейін шартты бұзу туралы талап арыз береді. Сот шешімі бойынша ол тек шартта көрсетілген соманы қайтаруға міндетті. Айырмашылық — сатып алушының шығыны.
- Жарамсыз мәмілелер тізбегі. Егер алдыңғы құқық иеленуші мәмілеге дауласса, сіз тек келісімшарттық сома көлемінде өтемақы талап ете аласыз.
- Сатып алушы үшін салық салдары. Кейінгі сату кезінде сіз үлкен айырмашылықтан салық төлейсіз, өйткені келісімшарт бойынша "ресми" сатып алу бағасы төмендетіліп көрсетілген.
Қолхат мәселесіне де толығырақ тоқталу маңызды. Көбі: егер келісімшартқа енгізілмеген, бірақ қолма-қол төленген сомаға қолхат болса, қорқатын ештеңе жоқ деп ойлайды. Бірақ олай емес. Алиевтің айтуынша, қолхат тек ақшаның берілгенін растайды, бірақ ол келісімшарт емес және мүлікке құқық тудырмайды.
"Қолма-қол ақша сомасына қолхаттың болғаны болмағанынан жақсы, бірақ бұл әлсіз қорғаныс. Біріншіден, сатушы оның түпнұсқалығына дауласуы мүмкін. Екіншіден, қолхаттың болуы іс жүзінде салықтан жалтару схемасын құжаттайды, бұл басқа сипаттағы тәуекелдерді тудырады", — деп түсіндіреді спикер.
Бұл жерде ұсыныс біреу: келісімшартта толық құнын көрсетуді талап ету керек. Егер сатушы бас тартса, бұл оның жалпы адалдығына күмән келтіруге негіз болады.
Тағы қай жерде алдап кетуі мүмкін. Заңгерлер тәжірибесінен алынған схема
Алаяқтың пәтерді де, ол үшін алынған ақшаны да өзінде қалып алатын жағдайлары болады. Бұл қалай жүзеге асады?
"Әдеттегідей, сіз сатушымен бірге нотариусқа барасыз, сатып алу-сату шартын жасасасыз, қол қоясыз, содан кейін ақшаны банк арқылы аударасыз немесе қолма-қол бересіз. Мәмілені тіркеу үшін нотариусқа келесіз. Бірақ бұл процесс бір сәтте біте салмайды, бірнеше күнге созылуы мүмкін. Дәл осы уақытта үшінші тұлға осы пәтерге шектеу қояды. Мысалы, сатушы оған пәтер құнына тең сома қарыз болып, оны кепілге қойған-мыс. Қарыз қайтарылмаған, сондықтан жылжымайтын мүлікке тиым салынуы мүмкін. Нәтижесінде сіз ақшаны бердіңіз, бірақ тіркеу аяғына дейін аяқталмады", — деп сипаттайды схеманы Фарид Алиев.
Әрине, кейін "шаршы метрлердің" иесін сотқа беруге болады, өйткені ол ақшаны алды, ал пәтер қайта ресімделмеді.
"Әрине, ол сотта туындаған шектеу байланысты келісімшарт шарттарын орындай алмағанын айтады. Сот сатып алушының тұрғын үй үшін аударған ақшасын қайтару туралы шешім шығарады. Бірақ бұл шешім кейін орындалмауы мүмкін немесе ол қарызды аз-аздан қайтарады, бұл процесс жылдарға созылады", — деп болжайды заң кеңесшісі.
Редакция кеңес алған нотариус (ол есімін атамауды өтінді) мұндай схемалардың көбіне осыдан жеті жыл бұрын болғанын айтады. Қазір мәмілелер электрон жүйеде ресімделеді және нотариустар мүлікті тіркеуді мәміледен кейін бірден жүзеге асырады, содан кейін сатып алушыға мемлекеттік бажды төлеу үшін QR-код жібереді. Төлем жасалғаннан кейін тіркеу процесі іске қосылады және пәтерге ешқандай шектеу салу мүмкін емес.
Бұл тек бір жағдайда мүмкін — егер сатып алушы мемлекеттік бажды QR-код арқылы бірден емес, мысалы, бірнеше күнге созып қойса. Бұл жағдайда алаяқтар уақытша аралықты пайдаланып, жылжымайтын мүлікке қандай да бір шектеу салуға әрекеттенуі мүмкін.
Сатып алынған тұрғын үйге кенеттен "шектеу" түсуінен қалай сақтануға болады?
Нотариустың айтуынша, ол үшін мемлекеттік бажды созбалаңға салмай, бірден төлеу керек.
Ал заң кеңесшісі Фарид Алиев мынадай нұсқаны ұсынады: мүлікті жеделдетіп тіркеу үшін қосымша ақы төлеуге болады. Сонда ол бірнеше күннің орнына бірнеше сағатты алады.
Фото: Depositphotos.com
Бұл уақытта нотариустың депозиті деп аталатын қызметті пайдалануға болады. Бұл — пәтерді ресімдеуді күту кезінде ақша нотариус кабинетіндегі үстел үстінде немесе оның сейфінде болатын жағдай. Тіркеу аяқталған бойда қаржы сатушыға беріледі. Бірақ мұндай жағдайда Алиев ең сенімді нұсқа ретінде банк аккредитивін санайды.
"Бұл — сіз қажетті соманы банкке орналастырып, мәміле мен тіркеу кезінде олардың сол жерде бұғатталуы. Оны ешкім ала алмайды. Пәтерді ресімдеу аяқталған бойда біз банкке растауды — жылжымайтын мүлікке тіркелген құқықты әкелеміз. Содан кейін ғана сома сатушыға түседі. Бұл төлемге қатысты кез келген дау-дамайды жоққа шығарады", — дейді Фарид Алиев нық сеніммен.
Тағы бірнеше күмәнді схемалар
Біздің сарапшыларымыз баспана сататын арам пиғылды тұлғалардың айла-шарғыларын тізіп берді. Сондай-ақ, қолдан жасалған сенімхат арқылы сату жағдайы да кездеседі.
Мәмілеге әдетте меншік иесінің өкілі қатысады, ал иесі өз кезегінде бұл туралы "ештеңе білмейді". Сауда жасалды, бірақ кез келген уақытта оған дауласуға болады.
"Сенімхат бойынша жасалатын мәмілелерге, негізінде, өте мұқият қарау керек. Сенімхат сауатты толтырылуға тиіс. Онда сенім білдірушінің, яғни мүлік иесінің деректері ғана емес, сонымен қатар, оның атынан мүлікті сату құқығы да жазылуы керек. Сондай-ақ, сенімхатта оның берілген күні көрсетілуге тиіс, егер бұл болмаса, ол жарамсыз деп есептеледі", — деп түсіндіреді Тамерлан Медеуов.
Сондай-ақ, Фарид Әлиевтің айтуынша, әрекетке қабілеттілігін жоғалтқан меншік иесінің жылжымайтын мүлікті сату жағдайлары жиі кездеседі. Көбіне бұл егде жастағы адамдарға қатысты болып келеді. Мұндай мәміленің күшін жою оңай. Сондықтан заң кеңесшісі сатушының адалдығына күмән туындаған жағдайда оның әрекетке қабілеттілігі туралы анықтама талап етуге кеңес береді.
"Жағдайлардың бірі — шектек қойылғанын жасыру. ъ Сатушы пәтердің ипотекада, бұғатталғаны немесе кепілде тұрғанын жасырады. Сыртынан қарағанда мәміле таза көрінгенімен, сатып алушы "проблемалы" активті иеленеді. Немесе жасырын мұрагерлер болуы мүмкін. Сатушы басқа мұрагерлерді атамай, мұраға қалған баспананы сатып жібереді. Бірнеше жылдан кейін үлестен дәметкен "ұмыт қалған" туыстар пайда болады".
Чек-лист. Жылжымайтын мүлікті сатып алу/сату кезінде не істеу керек?
Жоғарыда аталған схемалардың барлығын қаперде ұстап, қайта тексерген жөн. Ыңғайлы болу үшін заң кеңесшісі Фарид Әлиев пәтерді сату және сатып алу кезінде не істеу керек және неден аулақ болған жөн деген ұсыныстар тізімін жасады.
Жылжымайтын мүлікті сатып алушы үшін:
- Нысанның заңдық тарихын тексеріңіз (соңғы 3–5 жылдағы мәмілелер тізбегін). Егер пәтер иесі жиі ауысса, бұл - қауіпті белгі.
- Тиісті құжат ресімдеуінсіз қолма-қол ақшамен есеп айырысуға келіспеңіз.
- Шартта жылжымайтын мүліктің толық құнын көрсетіңіз. Әрдайым. Кез келген бағаны төмендету — сатушының емес, сатып алушының тәуекелі.
- Сатушыны соттылығының, қарыздарының, банкроттығының бар-жоғына тексеріңіз. Мұны ашық дереккөздерді: ҚР соттарын, атқарушылық іс жүргізу базасын, банкроттар тізілімін талдау арқылы жасауға болады.
- Кішкене күмән туындаған жағдайда сатушының әрекетке қабілеттілігі мен психикалық денсаулығы туралы анықтама сұратыңыз.
- Жылжымайтын мүлік мекенжайы бойынша тіркелген тұлғалардың, әсіресе кәмелетке толмағандардың бар-жоғын тексеріңіз.
- Тәуелсіз заңгерді тартыңыз. Нотариус қол қою дерегін куәландырады, бірақ сіздің мүддеңізді қорғамайды. Сатып алушы жағындағы заңгер — бұл мүлдем басқа функция.
Әлиевтің айтуынша, көбіне баспана сатып алушы тәуекелге бел буады, бірақ барлық ереже бойынша баспананы қайта ресімдемек болған меншік иесінің де опық жеп қалатын кездері болады.
Жылжымайтын мүлікті сатушы үшін:
- Қолхатсыз қолма-қол ақша алуға келіспеңіз, кейін ақша алғаныңызды дәлелдеу қиынға соғады.
- Пәтерді бөліп төлеуге сатқан кезде сатып алушының төлем қабілеттілігін тексеріңіз.
- Шарттың талаптарымен таныспай тұрып, оған қол қоймаңыз (әсіресе делдалдар арқылы жұмыс істегенде).
- Тіркеу аяқталғанға және түпкілікті есеп айырысқанға дейін кілттерді бермеңіз және нысанға кіруге рұқсат етпеңіз.
- Мәмілеге дейін отбасы мүшелерін тіркеуден шығармаңыз, бұл сатып алушыға қиындық туғызып, дау-дамайға себеп болады.
Ең бастысы, сатып алуға ешқашан асықпаңыз. Алаяқтардың көбі "тағы бір сатып алушы бар", "тек бүгін ғана", "ертең баға өседі"деп алдайды.
Егер сізді асықтырса, бұл жылдамдатуға емес, керісінше кідіруге себеп болуға тиіс. Күмәнданып, бәрін қайта тексеріп алған абзал.
