Tengrinews.kz редакциясының Астана мен басқа да қалалардағы түрлі тұрғын үй кешендері туралы репортаж түсіріп жүргеніне бір жылдан асты. Олардағы мәселе әртүрлі: қабырғалардың қисықтығы мен өрт қауіпсіздігі жүйесінің жоқтығынан бастап, ортақ үй аумағын басып алуға дейін.
Осы бір жыл ішінде тек елордада емес, бүкіл Қазақстан бойынша құрылыс саласында қордаланған мәселелердің бір парасын ғана көрдік. Енді ТҮК-тер неге көптеген кемшілікке қарамастан пайдалануға берілетінін түсінуге тырысып, бұған кімдер жауапты екенін талдап, сондай-ақ осы көпжылдық мәселені шешу жолдарын іздеп көреміз.
Тұрғын үй кешендерінде қандай мәселелер болады?
Алдымен статистикаға үңілсек: бүгінде еліміздегі құрылыс қарқыны қандай? Бейінді министрлік мәліметінше, 2022 жылдан 2025 жылға дейін бүкіл Қазақстан бойынша 46,5 миллион шаршы метр тұрғын үй пайдалануға берілген. Бұл көрсеткіш жыл сайын артып келеді.
Егер 2022 жылы тоғыз миллион шаршы метрден сәл ғана асатын болса, 2025 жылы бұл көрсеткіш 13,5 миллионға жетеді.
Ең көп құрылыс үш қалада жүріп жатыр:
- бірінші орында - Астана,
- одан кейін Алматы,
- содан соң - Шымкент.
Осы орайда қисынды сұрақ туындайды: мұның бәрін кім бақылап үлгереді?
Дәл осы жерде біз күтпеген жаңалық ашуымыз мүмкін.
10 жыл бұрын мемлекеттік қабылдау комиссиясы жойылды. 2016 жылдың 1 қаңтарынан бастап заңға тиісті түзетулер күшіне енді. Бұл "сыбайлас жемқорлыққа қарсы шара" ретінде енгізілді, бұл туралы ресми түрде 2014 жылы жарияланған болатын.
Мәселе мынада: бұрын комиссия көптеген мемлекеттік органнан тұратын, ал құрылыс салушыға 19-ға жуық қол жинау қажет болатын. Ол үшін бұл айларға, тіпті жылдарға созылатын қиын процесс еді. Ал 2016 жылдан бастап тіпті Төтенше жағдайлар министрлігі де тұрғын үйлерді пайдалануға беру кезінде тексермейтін болды.
Бірақ, айта кетейік, жақын арада Құрылыс кодексі күшіне енеді де, ТЖМ қайтадан қабылдау процесіне қатыса бастайды. Қазіргі уақытта бұл іспен тек құрылыс салушының өзі жалдайтын техникалық және авторлық қадағалау мамандары айналысады.
"Техникалық және авторлық қадағалау мамандары жауапкершілік арқалауы тиіс, - дейді ТҮК сарапшысы Павел Шульгин. - Қазір оларда ешқандай жауапкершілік жоқ. Олар қабылдап алған үй құлап немесе опырылса не болады? Негізінде, қол қойғандарды тіпті 20 жылдан кейін де тауып, соттау керек. Теориялық тұрғыда бұл солай жұмыс істеуі тиіс. Іс жүзінде бұлай болуы екіталай".
Мемлекеттік қабылдау комиссиясының болуы барлық мәселеден қорғады деп айтудан аулақпыз. Ол кезде де қиындықтар жетіп артылатын.
Бұған "Гранд Алатау" немесе "Гранд Астана Элит" тұрғын үй кешендері мысал бола алады. Екеуі де мемлекеттік қабылдау әлі жұмыс істеп тұрған кезде пайдалануға берілген. Бірақ екі ТҮК-те де басынан бастап, мысалы, өрт сөндіру жүйесі жұмыс істемейді. Соған қарамастан, қағаз бетінде ТЖ қызметінің қолдары қойылған.
Тағы бір мысал - Қарағандыдағы 2012 жылы құлап қалған "Бесоба" тұрғын үй кешені. Бұл үй де мемлекеттік комиссия бар кезде өткізілген. Ол кезде кінәлілер жазасын алғанымен, кейін рақымшылыққа ілікті.
Опырылып құлаған "Бесоба" ТҮК. Фото: © Александр Ермоленок, 2012 жыл
Жалпы, сапасыз құрылыс туралы құрғақ сөз айтпау үшін, тұрғын үйді қабылдаумен айналысатын компанияға жүгінуді жөн көрдік. Бұл арнайы оқытылған адамдар - олар сіз жаңадан сатып алған немесе сатып алғалы жатқан пәтерге барады. Өз білімдері мен арнайы құралдардың көмегімен барлық кемшілікті, әсіресе жасырын ақауларды анықтайды. Содан кейін құрылыс салушының кепілдік бөліміне өткізуге болатын құжат дайындап береді.
"Барлық ақау қайталанып отырады, - дейді осындай компаниялардың бірінің инженері Мұрагер Сейілбеков. - Мысалы, терезелердің айналасынан жел соғуы. Бұл өте маңызды мәселе, өйткені қысқы уақытта суық болады, қабарғалардың ылғалданып, көгеруіне себеп болады. Кіреберіс есіктердің зақымдануы, еденнің тегіс болмауы, қабырғалардың қисықтығы, терезелердегі сызаттар мен сынықтар. Әрбір қабылдаудан кейін құрылыс салушылар кем дегенде бір терезені ауыстырып береді".
Елордадағы "комфорт" ТҮК-тердің біріндегі құрылыс сапасы. Редакция мұрағатынан алынған фото
Сондай-ақ инженерден пәтер қабылдау кезіндегі ең ерекше жағдай туралы айтып беруін сұрадық.
"Бір жағдайда қабырғадағы газоблоктарды жай қолмен алып көрдік, өйткені желім мен газоблоктың өзі сапасыз болды, - деп еске алады Сейілбеков. - Ал бұл сыртқы қабырға болатын, яғни оның арғы жағында жылуоқшаулағыш пен қасбет тұр. Пәтер иесі бұл пәтерден бірден бас тартты. Айта кетейін, бұл жетекші құрылыс салушылардың бірі және бизнес-кластағы үй болатын. Құны - шаршы метріне 700 мың теңгеден басталады. Осы ТҮК-те біздің қабылдауымыздан кейін төрт пәтер иесі пәтерден бас тартты".
Құрылыс салушының әрлеуінен кейінгі қабырғалардағы тесіктер. Фотоны Мұрагер Сейілбеков ұсынды
Бірақ бұл тек пәтерлерге қатысты. Ал үйдің немесе тұтас тұрғын үй кешенінің (ТҮК) қандай күйде өткізілетінін тұрғындар тек МИБ (мүлік иелерінің бірлестігі) құрып, ортақ мүліктің әрбір бұрышын өздері зерттей бастағанда ғана біледі. Міне, осы кезде көптеген қызықты жайттың беті ашылады.
Бұл туралы Астанадағы МИБ төрағаларының көбімен тығыз араласып, әріптес болып жүрген Шульгин айтып берді.
"Есімде қалған ең сорақы жағдай - Астанадағы ТҮК-тердің бірінде паркингтегі тіреуіш бағаналар "ауада" ілініп тұрды. Ерте ме, кеш пе, бұл үй құлайды. Онда адамдардың тұрып жатқанына алты жыл болды, нысан пайдалануға берілген. Үй барлық бағанаға тіреліп тұрған жоқ, олар жай муляж сияқты қойылған. Көбінде паркинг пен шатырдан су ағу, алғашқы жылдың өзінде қасбеттердің құлауы, қабырғалардың дымдануы жиі кездеседі. Енді тұрғындарға ең болмаса бетонның дұрыс құйылғанына дұға ету ғана қалады, өйткені бұл - негізгі конструкция. Меншік иелерінің шаршы метрді қаншаға сатып алғаны маңызды емес. "Бизнес", "комфорт" және "эконом" санаттары бірдей деңгейде салынады".
Айта кету керек, құрылыс салушылар өз тұрғын үйлеріне қатысты "бизнес", "премиум" және тағы басқа ұғымдарды жиі маркетинг мақсатына қолданады. Заң жүзінде мұндай категориялар мүлдем жоқ. Сондықтан құрылыс компаниялары көбіне тұрғын үйдің жоғары санатты екенін жарнамалап, іс жүзінде басқасын салады. Біз бұны жеке сараптамалық материалда егжей-тегжейлі талдаған едік:
"Бизнес" санатынан деп алған үй "эконом" болып шықса, құрылыс компаниясын жауапқа тартуға бола ма?
ТҮК қандай болатынын түсіндіретін негізгі құжаттардың бірі - жобалау-сметалық құжаттама (ЖСҚ). Павел Шульгиннің айтуынша, заңға сәйкес құрылыс салушы бұл құжаттың көшірмесін үйді басқару органына, мысалы, МИБ-ке беруі тиіс (бірлестік құрылған сәттен бастап 30 күнтізбелік күн ішінде). Бірақ көбіне ол бұлай істемейді. Оның себебі мынада:
"Жобалау-сметалық құжаттама - бұл "Кощей Бессмертный" туралы ертегідегідей: жұмыртқаның ішінде ине, ал инеде - ажал, - деп бейнелі түрде түсіндіреді Павел Шульгин. - Өйткені ЖСҚ білікті мамандардың (үйдің жай-күйін түсінетін тұрғындардың - ред. еск.) қолына түссе, бірден тексеріс басталады. ЖСҚ-да мүмкіндігі шектеулі жандарға арналған италиялық лифт орнатылуы керек деп көрсетілуі мүмкін, ал іс жүзінде арзаны қойылады. Қасбеті қымбат материалдан деп көрсетіліп, іс жүзінде арзан әрі сапасыз болып шығады. Егер осының бәрі үшін соттасып, өтемақы талап етсе немесе ЖСҚ-да көрсетілгендей түзетуді талап етсе, құрылыс салушылардың жағдайы мүшкіл болады. Құрылыс салушы үнемдеген дүниенің бәрі оның қалтасында қалады".
Неге сапасыз салынады?
Барлығы бірдей солай істейді деп айтпаймыз. Бірақ сапасыз құрылыс өте жиі кездеседі. Сарапшылардың сөзінен аңғарсақ, мұндай жағдайлар тіпті бизнес-класс санатындағы ТҮК-терде, оның ішінде танымал әрі ірі құрылыс компанияларында да болып тұрады. Әрине, кейбір кемшілік тұрғындардың шағымынан кейін кепілдік міндеттемелер аясында түзетіледі. Бірақ кейде ақауларды түзетуге соталды шағымдар немесе сот арқылы қолжеткізуге тура келеді.
Мұрагер Сейілбековтің пікірінше, себептердің бірі - білікті жұмыс күшінің тапшылығы. Оның айтуынша, тіпті жұмысшылардың біліктілігін арттыруға қойылатын талаптар да жоқ.
"Көбісі үйді қабылдап алатын техникалық және авторлық қадағалау органдарын тәуелсіз ұйымдар деп ойлайды. Бірақ оларды құрылыс салушының өзі жалдайды. Соған сәйкес, мердігердің алатын ақысы да құжаттарға қаншалықты тез қол қойылатынына байланысты", - деп түсіндіреді қабылдау жөніндегі инженер.
Ал Павел Шульгиннің пайымдауы бойынша, сапасыз құрылыс мәселесі кешенді сипатқа ие:
- Оның айтуынша, басты себептердің бірі - құрылыстың тым жоғары жылдамдықта салынуында. Ол үй сегіз айда біткен жағдайда сапа туралы айту мүмкін емес деп есептейді. Ал ақаулар тек пайдалану кезінде анықталады және ол меншік иелеріне қалады.
- Екінші себеп ретінде сарапшы бақылаудың жекелеген процедураларының формалды сипатын атайды. Шульгиннің сөзінше, үйлерді авторлық және техникалық қадағалауды жүргізетін жеке тұлғалар тексереді, бірақ бұл көбіне тек қағаз жүзінде қалады.
"Тағы бір себеп - жауапкершіліктің нақты болмауы, - деп жалғастырды ол. - Құрылыс салушыға ешқандай жаза қолданылмайды. Соның ішінде құрылыс салушы бермейтін жобалау-сметалық құжаттамаға тоқталайық. Егер меншік иелері сотқа бермесе, ол үшін оған ешқандай жаза жоқ. Үйдің сыртқы инженерлік желілерін құрылыс салушы жылдап қала теңгеріміне өткізбеуі мүмкін, бұл үшін де жаза қарастырылмаған. Сондай-ақ сапа бөлімі кез келген құрылыс салушыда бола бермейді. Әрбір құрылыс компаниясы қандай да бір кемшіліктерді түзету үшін құрылысты тоқтатуға тәуекел ете алмайды".
Біз "неге?" деген сұрақты құрылыс салушылардың өздеріне де қоюды жөн көрдік. Барлығынан бірдей сұрау қиын болғандықтан, құрылысқа қатысы бар екі мыңнан аса заңды тұлғаны біріктіретін "Қазақстан құрылысшылар одағы" бейінді ұйымына жүгіндік.
Нәтижесінде мынадай жауап алдық:
"Сапа мәселесі ешқашан жүз пайыз шешілмейді. Бұл - белгілі-белгісіз жағдайларға байланысты 100 пайыз қолжеткізу мүмкін емес сипаттама. Өкінішке қарай, бүкіл әлемде солай. Астана ғана емес, жалпы Қазақстан қазіргі уақытта 2008 жылмен салыстырғанда екі жарым есе көп құрылыс жүргізіп жатқанын атап өткен жөн. Қазіргі құрылыс көлемі еліміз үшін бұрын-соңды болмаған деңгейде".
Бірақ жалпы алғанда, Лазаревтің пікірінше, кейінгі жылдары құрылыс сапасы артқан. Сондай-ақ ол мынадай тепе-теңдікті алға тартады: құрылыс көлемі өскендіктен, сапасыз нысандардың саны да артып отыр.
"Мен сапасыз құрылыс себептеріне үш құраушыны бөліп көрсетер едім, - деп жалғастырды ол. - Біріншіден, нысандардың 60 пайыздан астамы үлестік құрылыс туралы заңды айналып өтіп салынады. Яғни, техникалық қадағалау мен инжинирингтік компаниялар тарапынан фискалдық бақылау төмен. Екіншіден, мемлекеттік нысандардың, яғни мемлекеттік тұрғын үйлердің құрылысы көбіне сапасыз болды. Мемлекеттік құрылыс бар жерде - бұл бүкіл әлемде солай - құрылыс сапасы сұрақ тудырады. Бірнеше жылдан бері мемлекеттің өзі салмай, дайын баспана сатып алып жатқанына қуаныштымыз. Үшінші аспект - кадр даярлау. Құрылыс көлемі 2,5 есе артты, ал мұншама маманды қайдан табуға болады?"
Тұрғын үй кешендерінің сапасыз құрылысы мәселесін қалай шешуге болады?
Бұл жағдайдан шығудың жолы бар ма? Қазақстандағы тұрғын үй құрылысының сапасын жақсартуға не көмектесе алады? Біз бұл сұрақтарды сарапшыларға да қойдық.
Қазақстан құрылысшылар одағы елордалық филиалы директорының пікірінше, алдымен кадр даярлау мәселесін шешу қажет.
Ол ірі құрылыс компанияларының бұл бағытта жұмыс істеп жатқанын, жоғары оқу орындарымен ынтымақтаса отырып, студенттерге екінші курстан бастап тәжірибеден өтуге мүмкіндік беріп отырғанын айтады.
"Топ-менеджерлерді де оқыту керек. "Балық басынан шіриді" демекші. Бірнеше санат бар десек болады. Біріншісі - Кеңес үкіметі кезінде жұмыс істегендер. Олар өте жақсы салады, бірақ девелопментте (құрылысқа бизнес ретінде қарау - ред. екс.) ештеңе түсінбейді, себебі оны оқымаған. Екіншісі - маркетологтар. Олар өздерін сынап көргісі келді, бірақ құрылыс жүргізуді аса жетік білмейді. Үшіншілері бірінші және екінші санатты ұштастырады. Тиімділікті арттыру керек - бұл қалыпты процесс. Сонымен қатар, отандық тауар өндірісі қажет. Көп нәрсе материалдардың сапасына байланысты", - деп есептейді Лазарев.
Павел Шульгин құрылыс салушылар үшін жауапкершілікті, соның ішінде қылмыстық жауапкершілікті енгізу қажет деп санайды:
"Бүгінде біздегі құрылыс салушылардың бетімен кеткені соншалық, қай жағынан алсаң да еркінсіп алған. Қандай да бір ЖШС-ларды лицензиясынан айырғаннан ештеңе өзгермейді, құрылыс салушыларда олар өте көп. Олар барлық айналма жолды біліп алған. Жауапкершілік бұлыңғыр. Іс тіпті меншік иелері - біз өзіміз кейбір мәселелерді шешуге тырысатын деңгейге жетті. Бәрін көріп отырған мемлекеттік органдар да, жергілікті атқарушы органдар да емес. Меншік иелері заңгер де, техникалық қадағалаушы да болуға мәжбүр, тіпті үй пайдалануға берілгеннен кейін оның құрылысын өздері аяғына дейін жеткізеді. Қазір соттар МИБ (Мүлік иелерінің бірлестігі) мен құрылыс салушылар арасындағы істерге толып кеткен".
2026 жылдың 1 шілдесінен бастап Қазақстанда жаңа Құрылыс кодексі өз күшіне енуі тиіс. Жоспар бойынша, ол осы шығарылымда айтқан әлсіз тұстардың бір бөлігін реттеуі керек. Бірақ мынаны түсіну маңызды: жаңа кодекс құрылыс сапасы мәселесін автоматты түрде шешпейді.
Кез келген заң ол шынымен орындалғанда, техникалық және авторлық қадағалау тек қол қоюмен шектелмей, құрылыс салушылар нақты жауапкершілік арқалағанда және тұрғындардың өз үйінің құжаттарына қолжетімділігі болғанда ғана жұмыс істейді.
Авторлары: Иван Сухоруков, Роман Павлов
Дайындаған: Дина Шәріпхан
