Осыдан бірнеше жыл бұрын қазақстандықтар пәтерлерді кейіннен жалға беру немесе қайта сату үшін жаппай сатып алатын. Мұндай нысанның пайдадан көрі әлегі көп екені белгілі болғанда, отандастарымыз инвестицияны коммерциялық жылжымайтын мүлікке бағыттады. Қазір көбісі бизнеске жалға беруге болатын үй-жайға ие болғысы келеді.
"Жаңадан келгендер" арқылы нарық қалай өзгерді? Жаңа Салық кодексінің енгізілуінен бұл сегмент "төмендеп" кетпеді ме? Бұл туралы TengriHome сарапшылармен сөйлесті. Сондай-ақ олар коммерциялық жылжымайтын мүлікке қаржы салғысы келетіндерге практикалық кеңестер береді.
Коммерциялық жылжымайтын мүлік нарығы: бұрын қалай еді, қазір қалай болды?
Астанадағы жылжымайтын мүлік орталығының сарапшысы Садықжан Рахымбердиевтің айтуынша, нарық 2024 жылы – 2025 жылдың бірінші жартысында айтарлықтай қызыған. Сол кезде көптеген қазақстандық пәтерді инвестициялық нысан ретінде қарастырудан көңілі қалғандай болды.
"Бұрынғы арман қарапайым болатын: екінші пәтер сатып алып, оны жалға беру және "пассивті табыс" алу. Бірақ шынын айтайық: пәтерде мұндай болу қиын. Жөндеу жұмыстары, бос тұрып қалу, жалға алушылар, бұзылу, салық, саудаласу, маусымдық факторлар. Коммерция әлдеқайда байыпты көрінеді. Онда жалға алушы көбінесе кәсіпкердің өзі болады. Ол сол жерде ақша табады, нысанға өзі қаржы салады, жөндеу жүргізеді және әдетте пәтер жалдаушылар сияқты әр жарты жыл сайын көшіп кетуді қаламайды", - дейді Рахымбердиев.
Бұған қоса, ол тұрғын үй "шаршылары" бұрынғыдай қалыпты маржиналдылық бермейтінін еске салды. Сондықтан көбі бизнеске арналған алаңдарға назар аудара бастады.
Фото: © Tengrinews.kz / Маржан Қуандықова
Сарапшы көрнекі болу үшін Астана бойынша пәтер мен коммерциялық нысан табыстылығының орташа мысалын келтіреді.
Тұрғын үй:
- шығындар: пәтердің өзін сатып алу - 50 миллион теңге;
- шығындар: жөндеу жұмыстары - тағы бес-сегіз миллион теңге;
- жалдаудан түсетін табыс: айына 250-300 мың теңге.
Қорытынды табыстылық - шығындардан кейін шартты түрде жылына 4-6 пайыз.
Коммерция:
- шығындар: үй-жайды сатып алу - 50-60 миллион теңге;
- жалдаудан түсетін табыс: егер орын жақсы болса және әлеуетті жалға алушы дәріхана, кофейня, дүкен, салон немесе балалар орталығы болса - айына 500-800 мың теңге.
Қорытынды табыстылық - жылына 8-12 пайыз.
Сарапшы мұндай табыстың нысан өтімді болған жағдайда ғана мүмкін екенін нақтылады. Керісінше жағдайда "өлі" нысанды жалға беру немесе сату мүмкін емес болады.
"Көптеген кәсіпкерлер 2026 жылғы салықтық өзгерістерге дейін активтерді сатып алуға асықты. "Кейін қымбат болады" деген түсінік болды. Осыған байланысты Астанадағы бірінші қабаттарға, стрит-ритейлге және жаңа тұрғын үй кешендеріндегі үй-жайларға сұраныс айтарлықтай өсті", - деп бөлісті спикер.
Қазақстандағы коммерциялық жылжымайтын мүлік нарығының ерекшеліктері
Алматылық сарапшы, элиталық және коммерциялық жылжымайтын мүлік бөлімінің басшысы Вячеслав Вайншток бүгінде нарықтың сақ болып қалғанын айтады. Салық жүктемесінің өзгеруі аясында бизнес үй-жайдың экономикасын: жалдау ақысын, салықтарды, пайдалану шығындарын, клиенттер ағынын және нақты бизнеске ыңғайлылығын мұқият есептей бастады.
"Салықтар нарықты құртқан жоқ, олар тек әлсіз жерлерді көрсетіп берді. 2026 жылдан бастап кәсіпкерлерге түсетін жүктеме артып, шағын бизнеске қиынырақ болды. Ең бірінші кім зардап шегеді? Шағын жалға алушылар: дәмханалар, дүкендер, салондар, қызмет көрсету нүктелері. Олар шығындарды қысқарта бастады. Кейбірі жабылып жатса, басқалары кішірек үй-жайға көшіп жатыр. Енді біреулері жалдау ақысы бойынша саудаласа бастады", - Садықжан Рахымбердиев Астанада да жағдай осындай екенін растайды.
Бір қызығы, Алматы нарығына салықтық өзгерістерден бөлек, көше-жол инфрақұрылымының өзгеруі де әсер етті: автотұрақ орындарын, соның ішінде коммерциялық алаңдардың жанындағы орындарды, мысалы, веложолдарды салу үшін оңтайландыра бастады. Нәтижесінде, сол сұлулық салоны немесе дүкеннің әлеуетті клиенттері үшін ғимаратқа тез жету және көлігіне орын табу қиындап кетті.
"Егер бизнес жүргізу үшін бірінші қабаттан үй-жай сатып алғыңыз келсе немесе жалға алғыңыз келсе, ең алдымен, әрине, кірме жолдар мен тұрақ аймақтарының мүмкіндігіне қарайсыз. Қазір Алматыда тұрақ мәселесі қандай екенін қараңызшы? Желтоқсан көшесіне қараңыз. Екі жағынан автобус жолақтарын жасады. Коммерция не болды? Ол өлді", - деді жақында өткен брифингте ҚР Риелторлардың өзін-өзі реттейтін қауымдастығы президентінің кеңесшісі Нина Лукьяненко.
Кез келген нысанды сатып ала бермейді?
Бірақ Садықжан Рахымбердиев нарық әлі де тірі деп санайды, ол тек әділірек бола түсті - оның айтуынша, "тегін дүние бітті". Сатып алу үшін ғана сатып алу - енді трендте емес.
"Нарық ақымақтықты кешіруді қойды. Бұрын былай болатын: бірінші қабат, жаңа құрылыс, әдемі буклет - болды, инвестор ақшасын салуға дайын. Қазір бұл жүрмейді. Коммерция - бұл жай ғана бетон емес. Бұл - бизнес-модель. Мұны түсінген адам табыс табады. "Сатып аламын, өзі-ақ жалға беріледі" деп ойлайтындар кейін кілтін ұстап, коммуналдық төлемдерін төлеп отырады".
Сондықтан, дейді әріптесінің сөзін толықтырған Вячеслав Вайншток, коммерциялық жылжымайтын мүлікке деген сұраныс анағұрлым талғампаз бола түсті. Себебі болашақ клиенттер кез келген нысанды тек "жақсы ауданда" орналасқаны үшін ғана алуға дайын емес. Олар үшін бұл нысанның өз ісіне қалай "жұмыс істейтіні" маңызды. Сондықтан қазір "әлсіз" үй-жайлар бизнеске қиындықпен өтеді. Ал сапалы алаңдарға сұраныс әрдайым жоғары болмақ.
"Нарық "есін жиды". Коммерция екі санатқа бөлінді: тез өтіп кететін өтімді нысандар және жылдар бойы "жалға беріледі" деген тақтайшамен қаңтарылып тұратын бетон қораптар. Әрине, мұндай мысалдар тұрғын үй нарығына да тән шығар. Бірақ бір айырмашылық бар: пәтер қалай болғанда да жалға беріледі, ал нашар коммерциялық нысан мүлдем өтпей қалуы мүмкін. Көпшілігі дәл осы жерден қателеседі", - деп нақтылады Рахимбердиев.
Бүгінде коммерциялық нысандарға кімдер иелік етеді?
Вячеслав Вайнштоқтың айтуынша, негізгі санат - бұл коммерциялық жылжымайтын мүлікті кейіннен жалға беру үшін сатып алатындар. Көбіне мұндай инвесторлар нысанды жөндеусіз сатып алып, сол күйінде ұсынады. Бұл олар үшін де, клиенттер үшін де тиімді.
"Мысалы, бұлар франшизамен жұмыс істейтін немесе жеке брендбугі бар компаниялар. Оларға біреудің жасаған жөндеуі қажет емес, өйткені олардың бекітілген стандарттары бар: фирмалық стиль, жиһаз, жабдықтар, жарықтандыру, түстер, жоспарлау, қасбетті безендіру. Мұндай жалға алушылар үшін нысанның орналасқан жері мен кіреберістен бастап желдету жүйесіне дейінгі өзге де критерийлері маңыздырақ. Немесе нысанды өз қажеттілігіне қарай бейімдеуі керек медицина, қоғамдық тамақтану, фитнес, шоурум сияқты бизнес түрлері. Мұндай жағдайларда дайын жөндеу тіпті кедергі болуы мүмкін, себебі жалға алушы бәрібір нысанды өз стандарттарына сай қайта жасап шығады", - дейді Вячеслав Вайншток.
Бірақ "кір де, жұмыс істей бер" форматындағы дайын үй-жайларды іздейтін кәсіпкерлер санаты да бар. Мұндай нысандар, дейді сұхбат беруші, шағын бизнес үшін: кабинеттер, кеңселер, сұлулық салондары үшін өзекті, өйткені бар жөндеу жұмыстары бизнестің тұжырымдамасымен үйлесуі мүмкін.
Сонымен, сарапшылардың жауабына сүйенсек, коммерциялық нысан таңдаудағы қателіктер инвестициялық пәтерді дұрыс таңдамағаннан да қымбатқа түсуі мүмкін. Ол қателіктер неден тұрады?
Коммерцияға инвестиция салудағы негізгі қателіктер
Келесі кеңестер коммерцияның ең кең таралған түрлерінің бірі - стрит-ретейл үшін аса өзекті екенін нақтылай кеткен жөн.
Сарапшылар келесі тармақтарға назар аударуды ұсынады. Олар коммерция сегментіне енгісі келетін "жаңа бастаушылар" жиі жіберетін қателіктерді қамтиды. Егер олардың тәжірибесі болмаса, келесі себептерге байланысты "өлі" активті иеленіп қалу қаупі жоғары:
- калькулятормен емес, көзбен таңдап сатып алады;
- бағаның неге төмен екенін түсінбестен, арзан алаңды алады;
- құқықтық тексеру жүргізбестен цокольдік қабаттан үй-жай алады;
- кіреберіс жолы мен тұрағы жоқ коммерциялық нысанды сатып алады;
- құрылыс салушының осы жерде клиенттер ағыны болады деген уәдесіне сенеді;
- "жақын маңдағы тұрғындардың көптігін" нақты коммерциялық ағынмен шатастырады;
- тым үлкен алаңды сатып алады;
- жөндеу мен жалдау демалысын есепке алмайды;
- жалға алушының кім болатынын түсінбейді;
- ауданға қарайды, бірақ нақты нүктенің ерекшелігіне мән бермейді;
- таңдау кезінде нарықтың жалпы динамикасына емес, бір ғана сәтті мысалға сүйенеді.
Кейде арзан баға - бұл тұзақ
Үй-жайды тек су тегін болғаны үшін меншікке алу - қателік. Вайншток былай деп түсіндіреді: коммерциядағы төмен баға оның тиімсіз тұстарын көрсетуі мүмкін - сәтсіз орналасу, ыңғайсыз кіреберіс, тұрақтың жоқтығы, үй-жайдың нашар жоспарлануы, электр энергиясына қатысты мәселелер, заңдық шикіліктер немесе нақты жалға алушының болмауы.
Коммерцияда шаршы метр ештеңені шешпейді
Садықжан Рахимбердиевтің айтуынша, 100 шаршы метрдің иесі атанып, одан ештеңе таппай қалуға болады, ал 50-60 шаршы метрді алып, кейін одан өте жақсы жалдау ақысын алуға болады.
"Мынадай бір мысал бар. Клиентім елорданың оң жағалауындағы ескі қордан 150 шаршы нысанды сатқысы келеді. Осыдан бірнеше жыл бұрын ол цокольді қабаттағы бұл үй-жайды айына 300 мың теңгеге жалға берген, содан бері тіпті индексация да жасамаған. Негізінде құнның жыл сайынғы индексациясы шамамен 10 пайыз болады. Оның мұндай бағаға өткізуінің себебі не? Өйткені бұл ескі қор, цокольді қабат, яғни ішке баспалдақпен түсу керек, ал қазіргі жұрт баспалдақпен түсіп-шыққанды қаламайды - оларға ыңғайлы кіреберіс қажет. Соның салдарынан келушілер ағыны да аз. Ол нысанды 35 миллион теңгеге сатылымға шығарды, бірақ сату қиынға соғып тұр", - дейді сарапшы мысал келтіре отырып.
Нәтижесінде нарық "шаршы метрді" сатып алудан "ақша ағынын сатып алу" тәсіліне көшті. Бұл - екі бөлек нәрсе.
Тұрғын көп болса да, коммерциялық ағын болмауы мүмкін
Көбіне бизнеске арналған үй-жайларды құрылыс салушылар өздерінің жаңа тұрғын үй кешендерінен сатады. Олардың таныстырылымдары әдетте көздің жауын алады және үлкен мүмкіндіктерді уақытша сезіндіреді: төменгі қабаттардағы әдемі коммерциялық нысандар және болашақ дүкендер мен даму орталықтарының жанынан өтетін тұрғындардың көптігі. Инвесторды: "Мұнда сатып алушылар ағыны өте үлкен болады", - деп сендіреді.
Әлеуетті сатып алушылардың бәрі бірдей нақты клиентке айналмайды. Фото: © Tengrinews.kz / Маржан Қуандықова
Мұндай нысандарды тезірек сатып алуға тырысады, бірақ кейін үй қоныстанған кезде, адамдар ағыны мүлдем басқа жақтан өтетіні немесе клиент болғанымен, ол күткендей болмай шығатыны анықталады.
"Астананың іргесіндегі Қосшыны немесе Алматы маңындағы Gate City қаласын алайық. Онда адамдар, негізінен, тек түнеуге келеді. Көпшілігі Астана мен Алматыға жұмыс істеуге және бос уақытын өткізуге барады. Яғни, инвестор коммерциялық нысан сатып алғанда, оны кімге сата алатынын немесе жалға бере алатынын түсінуі керек. Егер сұлулық салоны ашуды көздесе, бұл тиімсіз болуы мүмкін, өйткені жергілікті тұрғындар маникюрді көбіне жұмыс орнының маңында жасатқанды жөн көреді. Ал болашақ көкөніс немесе азық-түлік дүкені үшін алаң сатып алуға болады", - деп түсіндіреді инвесторлардың логикасын Садықжан Рахымбердиев.
Цокольді қабаттағы алаң неге мәселе тудыруы мүмкін және басқа да "әттеген-айлар"
Кейде жертөледе немесе цокольде орналасқан коммерциялық үй-жайлар тиімді инвестиция емес, сотта жауапкер болуға себепші болуы мүмкін.
"Мәселе қарапайым: жертөлелер, техникалық қабаттар, инженерлік аймақтар тұрғындардың ортақ мүлкіне жатуы мүмкін. Бірақ нарықта мұндай алаңдарды коммерция ретінде сатуға тырысатын жағдайлар кездеседі. Құжаттары дұрыс емес арзан цоколь - бұл жеңілдік емес. Бұл - қауіп сигналы", - дейді Садықжан.
Бұл мәселе тек Астана үшін ғана емес, Алматы үшін де өзекті. Көбіне мұндай үй-жайлар ескі қорда кездеседі.
Фото: © Tengrinews.kz / Маржан Қуандықова
Жаңа салынған үйлерде олар бастапқыда бизнеске арналуы мүмкін. Бірақ кез келген жағдайда нысанның құжаттарын мұқият тексеру маңызды, деп кеңес береді жылжымайтын мүлік сарапшысы:
"Үй-жайдың мақсаты, оның тұрғын емес жай ретінде тіркелуі, техникалық паспортының, меншік құқығының болуы және бөлек кіреберісі маңызды. Ортақ үй коммуникацияларының сіздің үй-жайыңыз арқылы өтпегені жөн, әйтпесе үй тұрғындары наразылық білдіріп, оларға үнемі қолжетімділік талап етуі мүмкін. Егер үй-жай тұрғын емес қорға ауыстырылмаған болса, мұны істеу өте қиын болады. Мұндай жағдайда үйдің пәтер иелерінің келісімі қажет".
Вайнштоктың айтуынша, бұл үй-жайда қандай бизнес түрін ашуға болатынын түсіну маңызды. Кейде оны коммерциялық нысан ретінде сатады, бірақ егжей-тегжейлі тексергенде, оны жоспарланған жоба үшін пайдалануға болмайтыны анықталады. Кеңсе немесе сұлулық қызметтері бір басқа, ал қоғамдық тамақтану орнын, медициналық немесе балалар орталығын ашу мүлдем басқа. Мұнда үй-жайға қойылатын талаптар да өзгеше болады.
"Егер үй тұрғындары иіс, шу, ауа сорғыш және адам ағынына байланысты мейрамхана, бар немесе дәмханаға қарсы болса, бұл жалға алушы мен меншік иесі үшін күрделі мәселеге айналуы мүмкін", - деп ескертеді Вячеслав.
Жекелеген сәтті кейстер әлі ештеңені білдірмейді
Жаңа бастаған инвесторлардың тағы бір ортақ қасиеті - нарық логикасына емес, жекелеген сәтті мысалдарға сүйенуі, дейді сарапшы. Айталық, олар белгілі бір жерде мейрамхананың сәтті жұмыс істеп тұрғанын көреді: қонақ көп, табыс жақсы. Содан кейін: "Егер мен де осындай үй-жай сатып алсам, оны қымбатқа жалға бере аламын немесе дәл сондай бизнес ашамын", - деген қорытынды жасайды.
"Біреудің қолынан келген дүние, бәрінің қолынан келеді дегенді білдірмейді, - дейді Вайншток жалған сенімдерді сейілтіп. - Сәтті бизнестің артында мықты команда, бренд, маркетинг, операциялық басқару, тәжірибе, бедел және жылдар бойғы еңбек тұруы мүмкін. Тек бір әдемі мысалды емес, жалпы динамиканы зерттеу керек: қандай үй-жайларға сұраныс жоғары, жалға алушылар көбіне қандай форматтарды іздейді, қандай бизнес тұрақты жалдау ақысын төлеуге дайын, қай жерде ұзақ мерзімді әлеует бар, ал қай жерде нысан тек қысқа мерзімді стартап үшін тиімді болуы мүмкін".
Қандай коммерция жақсы пайда әкеледі?
Пәтердің орнына бизнеске арналған нысан сатып алуға шамасы жететін шағын инвесторлар туралы айтар болсақ, олар үшін көбіне шағын форматтар қызықты: кеңселер, тұрғын үй кешендерінің бірінші немесе цокольді қабаттары, шағын сауда алаңдары. Олар үшін ең өтімді алаң - шамамен 50-150 шаршы метр.
Коммерциялық нысандар қандай бизнес түрлеріне қызық
Спикерлеріміздің пікірінше, болашақ жалға алушылар көбіне күнделікті сұранысқа ие мына бағыттар бойынша нысандар іздейді:
- дәріхана;
- мини-маркет;
- кофехана;
- сұлулық салоны;
- балалар орталығы;
- медициналық (процедуралық) кабинет;
- беру пункті (маркетплейс тауарларын алатын орын);
- барбершоп.
Қазақстандағы коммерциялық жылжымайтын мүлік бағасы
Алматы
Вячеслав Вайнштоқтың айтуынша, көбіне сөз шамамен 50-ден 300 миллион теңгеге дейінгі бюджет туралы болады. Бұл - инвестор үлкен тәуекелсіз коммерцияға кіріп, классикалық пәтер жалдауға қарағанда жоғары табыс әкеле алатын активке ие болатын диапазон.
Астана
Садықжан Рахымбердиев коммерциялық нысандарды 25-тен 35 миллион теңгеге дейінгі аралықта табуға болатынын айтады. Бірақ ол бұл сомаға көбіне "ымыралы" нұсқалар: не алаңы шағын, не орналасқан жері қолайсыз, шеткері аудан немесе жөндеуді қажет ететін нысандар ұсынылатынын ашық ескертеді.
"Нақты жайлы кіру шегі - 60-80 миллион теңгеден басталады. Бұл сомаға жақсы тұрғын үй кешенінен, жеке кіретін есігі бар және жалдау логикасы түсінікті 70-120 шаршы метрлік нысанды қарастыруға болады", - деп сендіреді спикер.
Нысанда "шаршы метрден" бөлек не болуы керек
- бірінші қабат;
- жеке кіретін есік;
- көшеден көрінуі;
- лайықты қасбет;
- витраждар;
- жаяу жүргіншілер ағыны;
- тұрақ;
- тауар түсіру аймағы;
- жеткілікті электр қуаты;
- су жүйесіне қосылу нүктелері;
- желдету;
- ыңғайлы жоспарлануы;
- құжаттарының заңды тазалығы.
Біздің сарапшылар бүкіл коммерция үшін маңызды жалпы талаптарды келтіреді. Бірақ бизнестің әр түрінің өз ерекшеліктері бар екенін және жалға алушының немесе сатып алушының кім болатынын алдын ала түсіну қажеттігін ескеру керек.
Коммерциялық нысандар қандай бизнеске жақсы сәйкес келеді?
Вячеслав Вайншток коммерциялық жылжымайтын мүлікте орналасатын ең көп таралған бірнеше жобаны атап өтіп, өз тәжірибесіне сүйене отырып, алаңдардың қандай критерийлерге сай болуы керектігін түсіндіреді.
- Азық-түлік дүкені
Ауданы 100 шаршы метрден асатын нысандарды қарастырған жөн. Орналасқан жерінің маңызы зор: көлік көп өтетін көше, халық тығыз қоныстанған тұрғын алабы, ірі тұрғын үй кешені. Бұл ретте бәсекелестік ортаны міндетті түрде зерттеу керек: егер жақын маңда бірнеше ұқсас мықты нысан болса, бизнес-процесті жолға қою қиынырақ болады. Бизнестің бұл санаты үшін электр қуаты өте маңызды, себебі онда көптеген тоңазытқыш, жарықтандыру, касса аймағы мен желдеткіш болады. Сондықтан минималды талап: 25-тен 50 кВт-қа дейін. Сондай-ақ тауар түсіретін орынның болуы, түсінікті кіру тобы, көшеден көрінуі және клиенттің тез кіріп-шығу мүмкіндігі маңызды.
- Бьюти-сала
Мысалы, тырнақ сервисі, сұлулық салоны немесе қызмет көрсетудің шағын кабинеті. Алаңы 50 шаршы метрден бастап кішірек болуы мүмкін. Мұнда ыңғайлы локация, оңай қолжетімділік, дұрыс кіру тобы, төбенің тым аласа болмауы, жақсы желдету жүйесі мен таза ауа ағыны маңызды. Электр қуаты бойынша: 10 кВт-тан бастап.
Фото: © Tengrinews.kz / Маржан Қуандықова
- Қоғамдық тамақтану орындары
Дәмхана, бар, мейрамхана. Негізгі факторлардың бірі - үлкен тұрақтың болуы. Сондай-ақ нысанның тікелей тұрғын пәтерлердің астында орналаспағаны немесе тұрғын бөлік пен коммерция арасында басқа коммерциялық нысандардан тұратын буферлік аймақтың болғаны дұрыс. Вячеслав Вайншток қоғамдық тамақтану орындары әрдайым иіс және шу (желдеткіш жұмысы, өнімдерді түсіру және кешкі жұмыс режимі) байланысты екенін ескертеді. Сондықтан, әсіресе нысан тұрғын үйде орналасқан болса, мұндай жайттарды алдын ала ескеру қажет.
Қазір Қазақстанда кеңсе үшін нысандар жалға беріле ме?
Астана. Сарапшы Садықжан Рахымбердиевтің айтуынша, елордада бұл сегмент әлі де өміршең. Бірақ инвестор тек "ақ жағалылар" қаласы болғандықтан ғана осындай "шаршы метрлерге" қаржы салу керек деп есептесе, бұл – әлсіз стратегия. Иә, сұраныс әлі де бар, бірақ ол қазір әлдеқайда талғампаз. Жалға алушы бұрынғыдай жай ғана төрт қабырғаны қаламайды. Оған тұрақ, жөндеу жұмыстары, желдету жүйесі, лифт, қауіпсіздік және ғимараттың сапалы басқарылуы қажет.
"Офис нарығының мәселесі – сапалы алаңдар аз, ал ескіргендері өте көп. Сондықтан жақсы кеңселер бағаны ұстап тұр, ал нашар нысандар бос тұрып қалуы мүмкін", - дейді сарапшы.
Астанадағы кеңселерді жалға алудың бір шаршы метрі үшін орташа құны мынадай:
- B– класы: 5000-8000 теңге. Бұл – қолжетімді бағадағы жайлылық деңгейі жақсы алаңдар. Олар орталықта да, қаланың шеткері аудандарында да орналасуы мүмкін;
- B/B+ класы: 10 000-15 000 теңге. Мұндай коммерциялық нысандар жаңа немесе қайта жаңартылған ғимараттарда болуы мүмкін. Міндетті түрде іскерлік орталықта болмаса да, оған жақын жерде орналасады.
- A класы: 18 000-25 000 теңге. Бұл – жайлылық деңгейі жоғары және заманауи техникалық шешімдері бар, іскерлік орамдарда орналасқан "элит-кластағы" жаңа ғимараттардағы кеңселер.
Сатып алу мәселесіне келсек, мұндай жайлардың бағасы ғимаратқа байланысты және бір шаршы метрі үшін 350 000-700 000 теңгеден бастап, одан да жоғары болып өзгереді.
Сарапшы Вячеслав Вайншток бұл қалада кеңсе жылжымайтын мүлкіне сұраныс әрқашан болған, бар және бола беретініне сенімді. Мегаполис бәрібір еліміздің іскерлік орталығы болып қала береді. Сонымен қатар, спикер соңғы жылдары шетелдік компаниялар мен инвесторлардың, соның ішінде қытайлықтардың Алматыға деген қызығушылығы артып келе жатқанын атап өтті.
"Бірақ қазір бірнеше маңызды талапқа бірдей жауап беретін сапалы кеңсе жайларының тапшылығы байқалады: қолайлы орналасуы, ыңғайлы тұрағы, заманауи ғимараты, сапалы инженерлік жүйелері, түсінікті жоспарлануы және тиімді бағасы".
А класындағы кеңселерге сұраныс жоғары. Бірақ мұндай алаңдар көп емес, сондықтан оларды сатып алу да, жалға алу да қымбатқа түседі. Вячеславтың мәліметінше, Алматыдағы шағын кеңсе жайлары 10-нан 20 миллион теңгеге дейін тұруы мүмкін. Ал премиум орындардағы ірі кеңсе блоктары, ғимараттар немесе жайлар жүздеген миллионға, тіпті миллиард теңгеге дейін жетеді.
Қоймалар – коммерциялық жылжымайтын мүліктің ең "қызу" сегменті
Елордалық сарапшы қазіргі уақытта қоймалар коммерциялық жайлардың ең өзекті түрлерінің бірі екенін айтады. Электронды коммерцияның дамуымен бірге оларға деген сұраныс та артып келеді. Барлығына фулфилмент қызметі, яғни тауарды дайындаудан бастап клиентке жеткізуге дейінгі толық процесс қамтамасыз етілетін қоймалар қажет.
"А класындағы қоймалар ерекше сұранысқа ие: биік төбелер, ыңғайлы пандустар, сапалы едендер, температуралық режим, өртке қарсы жүйе, жүк көліктерінің келу жолдары мен маневр жасау аймағы қарастырылған", - деп сипаттайды Рахымбердиев.
Бірақ шағын инвестор үшін қойма – күрделі дүние. Бұл "жайды сатып алып, дүкенге жалға беру" сияқты оңай шаруа емес. Мұнда техникалық білім, логистиканы түсіну, оператор, ірі жалға алушы және қомақты қаражат қажет. Мұндай жайларды жалға беру туралы айтатын болсақ, елордадағы А класындағы қоймалардың бір шаршы метрі 4800 теңгеден басталуы мүмкін.
Вайнштоктың айтуынша, Алматыда да қойма жылжымайтын мүлкіне сұраныс бар және ол тұрақты.
"Кейбіреулерге дайын тауарды сақтау үшін қарапайым қойма қажет, әсіресе бизнес онлайн-платформалар мен маркетплейстер арқылы жұмыс істесе. Кейбіреулерге команда, логистика және тауар бір жерде болуы үшін "қойма + кеңсе" форматы керек. Өндіріске, қоймаға және әкімшілік бөлімге бір мезгілде арналған жай қажет ететін компаниялар да бар", - деп тізіп өтті спикер.
Дегенмен, барлық жердегідей, көлік қатынасы ыңғайлы, кірме жолдары жақсы, төбесі жеткілікті деңгейде биік, жүк көліктерінің кіруіне мүмкіндік бар, электр қуаты жететін, күзетілетін, тиеу мен түсіруге қолайлы қоймалар ең жоғары сұранысқа ие. Бірақ мұндай нысандар әлі де аз.
Коммерциялық жылжымайтын мүлікті қандай ақшаға сатып алуға болады?
Бұл мәселе – нарықтың басты ауыр нүктесі. Жылжымайтын мүлік бойынша сарапшы Садықжан Рахымбердиев мұны былай түсіндіреді: пәтер сатып алу үшін тым болмаса мемлекеттік бағдарламалар мен қолайлы ипотекалар бар. Коммерция үшін банк несиесінен басқа ештеңе жоқ. Бірақ оның сыйақы мөлшерлемесінің жоғарылығы соншалық, қарыз бойынша жылдық мөлшерлеме бүкіл табысты "жоққа шығаруы" мүмкін.
"Мұндай несиелер бойынша мөлшерлемелер жылдық 18–22 пайыздан басталады, бастапқы жарна – 30-40 пайыз, мерзімі – әдетте 7-10 жылдан аспайды. Мұндай параметрлер кезінде ай сайынғы төлем нысанның жалға беруден түсетін барлық табысын дерлік жеп қояды. Инвестиция "банк үшін" жұмыс істеуге айналады", - дейді Рахымбердиев.
Спикердің пікірінше, қолданыстағы коммерциялық жылжымайтын мүлік лизингі әлі де "шикі өнім".
"Жылжымайтын мүлік лизингі бойынша базалық мөлшерлеме жылдық 22,35 пайыздан 23,50 пайызға дейінгі аралықты құрайды. Тек жекелеген құрылыс салушылармен бірлескен серіктестік бағдарламалары ғана ерекшелік болып табылады, онда мөлшерлеме 5-6 пайызға дейін субсидиялануы мүмкін, бірақ бұл жүйелі өнім емес, жекелеген науқандар ғана", - деп шарттарды тізіп өтті спикер.
Сарапшы Рахымбердиев сөзін түйіндей келе, коммерциялық жылжымайтын мүлік инвестиция үшін барған сайын танымал құралға айналып, белсенді түрде сатылып және сатып алынып жатқанын айтады. Алайда мұндай нысандарды ірі емес ойыншылар мен шағын инвесторлар үшін қолжетімді ету қиын. Жоғарыда айтылғандай, бұл үшін қолайлы әрі түсінікті несиелеу механизмі жоқ. Сұхбат берушінің пікірінше, егер мұндай тетік әзірленіп, енгізілсе, бұл сегментті жаппай сипатқа ие етуге болады. Әзірге ол капиталы бар немесе сатып, қайта инвестициялауға болатын пәтер түріндегі активі барлар үшін ғана ашық. Ал "жайды несиеге аламын да, жалдау ақысымен бәрін жабамын" деген схема көбіне тиімсіз.
Вячеслав Вайншток коммерциялық мүлік иесі болуға ниеті мен қаржысы барлар үшін нысанның бағасы тиімді, орналасқан жері жақсы, витринасы әдемі болса да, оны ойланбастан сатып алуға болмайтынын тағы да баса айту керек деп есептейді. Алдымен мынаны түсіну қажет: бұл жай кімге арналған, онда кім жұмыс істейді, олардың қандай талаптары болуы мүмкін, бұл нысан техникалық және заңдық тұрғыдан қандай да бір жобаны орналастыруға сәйкес келе ме? Инвестор тек осылай ғана жай ғана бетон емес, жұмыс істейтін "квадраттарды" иелене алады.
Авторы: Елена Бахарева
Дайындаған: Дина Шәріпхан
